Uma mudança significativa está atingindo o mercado de locação de curta temporada em São Paulo. Recentemente, o Airbnb anunciou que passará a bloquear anúncios de imóveis localizados em edifícios vinculados a programas de habitação social (HIS e HMP) na capital paulista.
A medida surge em resposta à CPI da Habitação de Interesse Social, que investiga o uso irregular de unidades financiadas com subsídios públicos por investidores que visam o lucro com o turismo, em vez de atender à função social da moradia.
O que mudou com o Decreto 64.244 de 2025?
A plataforma está cruzando dados com a Prefeitura de São Paulo para identificar imóveis que se enquadram nas categorias de Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP).
A iniciativa busca adequação ao Decreto 64.244/2025, que endureceu as regras para o uso dessas unidades. O objetivo é garantir que os imóveis subsidiados cumpram sua finalidade: moradia para famílias de baixa e média renda, e não a exploração comercial via plataformas de aluguel por temporada.
Entenda as categorias afetadas (Valores 2026):
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HIS 1: Destinado a famílias com renda de até 3 salários mínimos (R$ 4.863,00) e imóveis com valor de venda de até R$ 266.000,00.
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HIS 2: Para famílias com renda entre 3 e 6 salários mínimos (até R$ 9.726,00) e imóveis de até R$ 369.600,00.
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HMP (Habitação de Mercado Popular): Atende famílias com renda entre 6 e 10 salários mínimos (até R$ 16.210,00) e imóveis de até R$ 518.000,00.
Quais os riscos para quem anuncia imóveis HIS no Airbnb?
O uso de unidades HIS ou HMP para locação temporária (estilo hotelaria) pode ser configurado como desvio de finalidade. Isso traz consequências jurídicas e administrativas tanto para o proprietário quanto para os envolvidos na comercialização do imóvel:
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Bloqueio na Plataforma: O anúncio é removido permanentemente do Airbnb.
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Multas e Sanções: Possibilidade de multas administrativas aplicadas pela prefeitura com base na nova regulamentação de 2025.
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Fiscalização sobre Incorporadoras e Corretores: A CPI também mira quem vendeu esses imóveis com a promessa de “alta rentabilidade via Airbnb”, o que pode gerar processos por propaganda enganosa ou descumprimento de normas urbanísticas.
O que fazer se o seu imóvel foi bloqueado?
Se você possui um imóvel em São Paulo e recebeu a notificação de bloqueio, é fundamental realizar uma auditoria na matrícula do imóvel e no memorial descritivo do empreendimento para verificar o enquadramento (HIS ou HMP).
Muitos investidores adquiriram “studios” em áreas centrais sem o devido esclarecimento de que o terreno possuía benefícios fiscais vinculados à habitação social, o que agora limita o modelo de exploração econômica do bem.
Conclusão
A integração entre prefeitura e plataformas de tecnologia marca uma nova era de fiscalização urbanística em São Paulo. O mercado de locação temporária está se tornando mais regulado, e o descumprimento da política habitacional pode resultar em prejuízos financeiros severos.
Dúvidas sobre o enquadramento do seu imóvel ou problemas com locação por temporada? Nossa equipe é especializada em Direito Imobiliário e pode ajudar a regularizar sua situação.
