Se você possui um imóvel que está passando por um processo de desapropriação seja ela direta ou indireta, uma das maiores dúvidas envolve o cálculo do valor da indenização. Afinal, qual momento deve ser usado como base para definir o preço de mercado do bem?
Para pôr fim às divergências nos tribunais de todo o país, a 1ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) afetou quatro recursos especiais ao rito dos recursos repetitivos. O objetivo é uniformizar o chamado conceito de contemporaneidade da avaliação e definir, de uma vez por todas, o marco temporal para a fixação do montante indenizatório.
A controvérsia foi cadastrada como o Tema 1.432 do STJ.
O que está em jogo no Tema 1.432 do STJ?
A grande discussão jurídica gira em torno de descobrir qual é a data correta para apurar o “preço atual de mercado” do imóvel expropriado. Atualmente, existem duas visões principais em disputa:
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Data da Perícia Judicial: É o entendimento que a jurisprudência do STJ vinha adotando de forma consolidada. Defende-se que a indenização deve refletir o valor do imóvel apurado no momento em que o perito do juiz avalia o bem.
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Data da Imissão na Posse: É a tese defendida por órgãos como o INCRA (Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária). A autarquia questiona o critério atual e argumenta que, especialmente em casos de reforma agrária, a indenização deveria ser calculada com base no valor do imóvel no momento em que o poder público assume a posse do bem, e não anos depois, na perícia.
Nota de destaque: Sob a relatoria do ministro Afrânio Vilela, o STJ analisará os Recursos Especiais (REsps) 2.004.109, 1.809.093, 1.814.350 e 1.950.981 para fixar uma tese de observância nacional.
Processos suspensos em todo o Brasil
Com a afetação do tema ao rito dos repetitivos, a 1ª Seção do STJ determinou a suspensão nacional de todos os processos que discutem essa mesma matéria jurídica e que tenham recurso especial (ou agravo em recurso especial) interposto, tanto na segunda instância quanto no próprio STJ.
Isso significa que as ações de desapropriação que se encaixam nesse cenário ficarão “congeladas” aguardando a decisão final da Corte.
Qual o impacto disso para o proprietário do imóvel?
A definição do marco temporal pode alterar drasticamente o valor final que o proprietário receberá do Estado.
Se o STJ mantiver o entendimento da data da perícia, o proprietário geralmente fica mais protegido contra a inflação e a defasagem do mercado imobiliário ao longo dos anos de processo. Caso a tese da data da imissão na posse prevaleça, o cálculo retroage ao início do conflito, o que pode reduzir o montante a ser pago em cenários de forte valorização imobiliária.
O ministro Afrânio Vilela ressaltou que a regra atual permite flexibilização apenas quando há comprovação de alteração significativa do valor do bem em relação à data do esbulho. Agora, o julgamento do Tema 1.432 decidirá se essa regra será mantida ou se haverá uma nova diretriz nacional.
Como um advogado especialista em desapropriações pode ajudar?
Processos de desapropriação direta ou indireta são complexos e envolvem o patrimônio de uma vida inteira. Com a suspensão dos processos e a iminente mudança de entendimento pelo STJ, contar com uma assessoria jurídica especializada é fundamental para:
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Acompanhar o desfecho do Tema 1.432 e aplicar a melhor tese ao seu caso;
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Garantir que a perícia judicial avalie todas as benfeitorias e o real valor de mercado do imóvel;
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Evitar prejuízos financeiros decorrentes de cálculos defasados apresentados pelo Poder Público.
Se o seu imóvel está enfrentando um processo de desapropriação ou se você quer entender como essa suspensão do STJ afeta o seu caso, entre em contato com a nossa equipe de especialistas em Direito Imobiliário.
