O desejo de vender ou comprar um imóvel esbarra, com uma frequência alarmante, na burocracia e na desorganização documental. Dados recentes da proptech Kenlo revelam que entre 10% e 25% das propostas de compra e venda de imóveis no Brasil são canceladas devido a entraves jurídicos.
O levantamento, que analisou uma base expressiva de 14 milhões de imóveis no país, acendeu um alerta vermelho para o mercado: cerca de 40% das matrículas imobiliárias apresentam algum tipo de obstáculo legal, sendo que em 30% dos casos a situação é crítica e impede totalmente a venda imediata.
A falta de regularização de imóveis e a existência de construções não averbadas (os famosos “puxadinhos”) são os principais vilões da liquidez imobiliária, gerando prejuízos, perda de negócios e severos riscos judiciais.
Os 6 entraves jurídicos que mais bloqueiam negociações
Muitos proprietários acreditam que a posse ou o pagamento do IPTU são suficientes para garantir a venda, esquecendo-se de que a transferência de propriedade no Brasil exige uma matrícula perfeitamente saneada no Cartório de Registro de Imóveis (RI).
Abaixo, elencamos as irregularidades mais comuns que travam as transações:
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Inventário não concluído ou Espólio: Quando o proprietário registrado faleceu e a partilha de bens não foi finalizada ou registrada. A venda fica travada até a conclusão do inventário ou a emissão de um alvará judicial.
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Alienação fiduciária ativa: A ocorrência mais comum. Imóveis financiados não podem ser transferidos diretamente sem a quitação do saldo devedor ou a expressa anuência da instituição financeira.
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Ausência de outorga conjugal: Vendas tentadas por apenas um dos cônjuges. Salvo no regime de separação absoluta de bens, a assinatura de ambos é obrigatória, sob pena de nulidade do negócio.
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Quebras na cadeia de propriedade: Inconsistências entre quem está vendendo e quem consta na matrícula como proprietário real (os famosos “contratos de gaveta” sucessivos).
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Indisponibilidade ou Bloqueio Judicial: Bens gravados por ordens judiciais decorrentes de dívidas trabalhistas, fiscais ou cíveis do proprietário.
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Cláusula de inalienabilidade: Restrições inseridas em doações ou testamentos anteriores que impedem legalmente a venda do bem.
O impacto dos “puxadinhos” no financiamento imobiliário
Outro obstáculo severo à liquidez é a desconexão entre a realidade física do imóvel e o seu registro de papel. Construções, reformas e ampliações que não foram averbadas na matrícula geram o que o mercado chama de “imóvel invisível”. Juridicamente, o que não está averbado na matrícula não existe.
Na prática, isso gera duas grandes barreiras:
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Bloqueio de Crédito Bancário: Os bancos não concedem financiamento imobiliário sobre áreas não averbadas. Se a documentação diz que o imóvel tem 80 m², mas no local há uma casa de 160 m², o crédito será negado ou severamente reduzido.
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Passivos Ocultos: A regularização tardia dessas ampliações costuma exigir o pagamento de impostos retroativos substanciais, como o ISS (imposto municipal) e o INSS da obra, cujos valores podem surpreender negativamente as partes.
O risco oculto para o vendedor: Omissão de vício
Vender um imóvel sabendo que ele possui irregularidades documentais ou estruturais e ocultar isso do comprador é um erro grave. A legislação brasileira protege o adquirente de boa-fé.
Caso o comprador descubra o problema após o fechamento do negócio, ele pode acionar o Poder Judiciário para exigir a redução proporcional do preço ou, pior, a rescisão total do contrato com a devolução dos valores pagos e aplicação de multas.
A importância da Due Diligence e da regularização preventiva
Para corretores e imobiliárias, a desorganização documental gera retrabalho e perda de comissões. Para quem vende, adiar a regularização significa perder poder de barganha e aceitar preços muito abaixo do mercado.
A recomendação unânime de especialistas em Direito Imobiliário Extrajudicial é que a auditoria jurídica preventiva (due diligence imobiliária) seja realizada antes de colocar o imóvel à venda.
Saneando a matrícula, resolvendo pendências de partilha ou averbando construções de forma antecipada, o proprietário garante velocidade na transação, atrai compradores que dependem de financiamento bancário e protege juridicamente o seu patrimônio.
Como nosso escritório pode ajudar
Com ampla experiência em Direito Imobiliário, nosso escritório atua na regularização estratégica de imóveis e na condução de auditorias jurídicas (due diligence) para garantir compras e vendas 100% seguras. Auxiliamos na conclusão de inventários, averbações de área construída, baixa de gravames e estruturação de contratos.
Vai vender ou comprar um imóvel e quer garantir que a documentação não vai travar o seu negócio? Entre em contato com nossos especialistas e faça uma análise preventiva da sua matrícula.
