Quem compra um imóvel na planta ou adquire um imóvel de veraneio em outra cidade costuma focar no preço, nas condições de pagamento e na data de entrega. No entanto, uma cláusula no final do contrato pode gerar uma enorme dor de cabeça caso surja algum problema: a cláusula de eleição de foro.
Muitas construtoras e incorporadoras impõem no contrato que qualquer disputa judicial envolvendo a compra e venda deve ser processada obrigatoriamente na comarca onde o imóvel está localizado.
Mas essa imposição contratual é válida? Não.
Neste artigo, explicamos a diferença entre o Código de Processo Civil (CPC) e o Código de Defesa do Consumidor (CDC), por que essa cláusula é considerada nula de pleno direito pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) e como o comprador de imóvel pode garantir o direito de litigar no foro do seu próprio domicílio.
O conflito normativo: CPC vs. CDC em Contratos de Imóveis
A dúvida sobre qual tribunal deve julgar a causa surge do aparente conflito entre duas leis federais:
| Legislação | Regra Geral | Aplicação Prática |
| Código de Processo Civil (CPC, art. 47) | Preve o foro rei sitae (foro da situação da coisa) para ações reais ou possessórias. | Aplica-se a relações entre iguais (compras entre pessoas físicas sem relação de consumo). |
| Código de Defesa do Consumidor (CDC, arts. 6º e 101) | Prevê a facilitação da defesa e o direito de propor a ação no foro do domicílio do consumidor. | Aplica-se às compras feitas de construtoras, incorporadoras e imobiliárias. |
Quando você adquire um imóvel de uma construtora ou incorporadora, você é um consumidor (art. 2º do CDC) e a empresa é uma fornecedora (art. 3º do CDC).
Por ser norma de ordem pública e interesse social, o CDC possui caráter especial e prevalece sobre a regra geral do CPC. O STJ já pacificou o entendimento de que a regra do foro da situação do imóvel cede lugar à facilitação da defesa do vulnerável.
Por que a Cláusula de eleição de foro é nula de pleno direito?
O art. 51, IV e XV, do CDC estabelece que são nulas de pleno direito as cláusulas contratuais que estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, ou que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada.
Impor que um morador de São Paulo que comprou um imóvel em Florianópolis ou no interior do estado tenha que propor a ação no foro da cidade do imóvel cria um obstáculo financeiro, logístico e operacional que muitas vezes inviabiliza o acesso à Justiça.
A ilusão do Processo Eletrônico (PJe)
Alguns magistrados em instâncias iniciais insistem em manter o foro do imóvel sob o argumento de que a digitalização dos processos (PJe, e-SAJ) eliminou as barreiras de distância.
Contudo, a jurisprudência dominante reconhece que o prejuízo não é apenas a distância física. Envolve o custo com deslocamentos para audiências presenciais de instrução, perícias, contratação de advogados locais e o acompanhamento próximo do processo. O processo eletrônico é uma ferramenta de modernização, não um instrumento para anular garantias legais do consumidor.
O direito de escolha é do Consumidor (Faculdade de opção)
A interpretação consolidada pelos Tribunais Superiores garante uma prerrogativa ao comprador:
O consumidor tem a faculdade de escolher onde quer processar a construtora: ele pode optar pelo foro do seu próprio domicílio, pelo foro do local do imóvel ou pelo foro da sede da empresa. O contrato não pode retirar essa escolha dele.
Câmaras especializadas em Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) e o STJ anulam frequentemente cláusulas que restringem essa opção, assegurando a igualdade de armas no processo.
Como enfrentar essa Cláusula na prática?
1. Na Negociação (Antes da Assinatura)
Se você identificar a cláusula de eleição de foro no contrato antes de assinar, não aceite passivamente. Solicite a alteração para a seguinte redação:
“Fica facultado ao PROMITENTE COMPRADOR eleger o foro do seu domicílio para dirimir eventuais litígios decorrentes deste instrumento.”
2. No Processo Judicial (Se o Contrato Já Foi Assinado)
Se o contrato já foi assinado com a cláusula abusiva e surgiu um problema (como atraso na entrega da obra, cobrança de taxa de evolução de obra indevida ou pedido de rescisão contratual):
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Ajuizamento no Domicílio: O seu advogado deve propor a ação diretamente na comarca onde você mora.
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Preliminar de Nulidade: A petição inicial deve abrir um capítulo preliminar fundamentando a abusividade da cláusula de eleição de foro com base nos arts. 6º, VIII, e 51, IV, do CDC e citando precedentes do STJ.
Conclusão: O Contrato de adesão não é inviolável
A promessa de compra e venda elaborada por construtoras é um contrato de adesão aquele em que o comprador não pode discutir as cláusulas no momento do aceite. Por essa razão, a lei e os tribunais protegem o comprador contra cláusulas leoninas que tentam dificultar a defesa de seus direitos.
Se a sua construtora descumpriu o contrato ou se você precisa discutir cláusulas contratuais sem ter que viajar para outra comarca, a legislação assegura o seu direito de litigar “no quintal da sua casa”.
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