O tombamento é uma forma de intervenção do Estado na propriedade privada que visa a proteger bens de relevante valor histórico, cultural, arquitetônico e paisagístico. Ao contrário da desapropriação, no tombamento a titularidade do imóvel permanece com o proprietário particular, que passa a submeter seu uso a restrições e ao dever de preservação.
Contudo, surge um dilema recorrente no mercado imobiliário e no Direito Administrativo: quando o proprietário não dispõe de recursos financeiros para arcar com as obras de restauração exigidas pelo Poder Público, a conta deve ser paga exclusivamente por ele?
Neste artigo, analisamos o custeio público de obras em bens particulares tombados à luz do art. 19 do Decreto-Lei nº 25/1937, as exceções que geram o direito à indenização por esvaziamento do direito de propriedade e a jurisprudência dos Tribunais.
1. Tombamento É Restrição Parcial, Não Perda da Propriedade
Nos termos da legislação brasileira, o ato de tombamento constitui limitação administrativa parcial. O proprietário perde a liberdade irrestrita de modificar a estrutura ou fachada do bem não podendo destruí-lo, demoli-lo ou alterá-lo sem autorização prévia do órgão de proteção, mas mantém o direito de usar, fruir e dispor do imóvel.
Quando o Tombamento Gera Direito à Indenização?
Em regra, o tombamento não gera indenização. Todavia, se as limitações impostas pelo Poder Público forem tão intensas a ponto de eliminar completamente a utilidade econômica ou a fruição do bem, a restrição administrativa ultrapassa seus limites legais e assume contornos de desapropriação indireta.
Nesses casos peculiares, os Tribunais reconhecem o dever de o Estado indenizar o proprietário pelos prejuízos suportados:
Jurisprudência – TJ/MG (Apelação Cível 1.0024.04.257825-2/001): “DREITO PÚBLICO – ADMINISTRATIVO – TOMBAMENTO – CASO PECULIAR DE INDENIZAÇÃO […] Quando o tombamento desvia-se de sua precípua finalidade, impedindo ou inviabilizando o exercício do direito de propriedade, assume a natureza da desapropriação, ainda que difusa ou parcial, ressaindo, neste caso, inafastável, a indenização.”
2. O Artigo 19 do Decreto-Lei 25/1937 e a Hipossuficiência do Proprietário
Se o interesse na preservação do bem é da coletividade, a legislação não pode exigir que um proprietário sem capacidade financeira arque, de forma isolada, com reformas e restaurações de custos elevadíssimos.
O artigo 19 do Decreto-Lei nº 25/1937 estabelece o dever de notificação e a responsabilidade do Poder Público no custeio das obras necessárias:
“Art. 19. O proprietário de coisa tombada, que não dispuzer de recursos para proceder às obras de conservação e reparação que a mesma requerer, levará ao conhecimento do Serviço do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional a necessidade das mencionadas obras, sob pena de multa correspondente ao dobro da importância em que fôr avaliado o dano sofrido pela mesma coisa.”
Como Funciona o Procedimento na Prática?
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Comunicação Formal: Diante da necessidade de reformas urgentes, o proprietário hipossuficiente deve notificar formalmente o órgão de proteção patrimonial (IPHAN, CONDEPHAAT, CONPRESP, entre outros estaduais ou municipais).
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Avaliação Estatal: O órgão competente deve avaliar o estado do imóvel e a hipossuficiência financeira demonstrada pelo proprietário.
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Execução ou Custeio Direto pelo Estado: Caso constatada a falta de recursos, a obrigação de executar ou financiar as obras passa a ser do próprio ente público notificante.
3. Função Social da Propriedade vs. Vedação ao Confisco Patrimonial
O custeio público de obras em bens particulares tombados não constitui mero benefício ou privilégio econômico concedido ao proprietário. Trata-se do único instrumento juridicamente adequado para assegurar a integridade do próprio bem protegido.
Imputar exclusivamente ao particular um encargo financeiro desproporcional para proteger um patrimônio cujo valor pertence a toda a sociedade viola os princípios da razoabilidade, do equilíbrio dos encargos públicos e da vedação ao confisco.
Se a preservação cultural beneficia a sociedade, a coletividade representada pelo Estado deve concorrer financeiramente para que o monumento não se deteriorar por falta de capacidade econômica do seu titular.
Conclusão: Segurança Jurídica para Proprietários de Imóveis Históricos
Possuir um imóvel tombado não pode significar uma penalização financeira perpétua. O ordenamento jurídico brasileiro prevê caminhos claros para que o proprietário notifique o Poder Público, exija o custeio das obras de conservação indispensáveis e, nos casos mais graves de interdição total do uso, busque a justa reparação indenizatória.
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