Recentemente, o mercado imobiliário de São Paulo foi impactado por uma série de decisões judiciais envolvendo empreendimentos em bairros nobres como Moema, Perdizes, Vila Nova Conceição e Pinheiros. O centro da controvérsia é o chamado “desvio” de imóveis destinados à Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP).
Muitos consumidores adquiriram unidades acreditando se tratar de imóveis de mercado convencional, para serem surpreendidos posteriormente com restrições severas de uso, venda, locação e financiamento.
O que são imóveis HIS e HMP?
Essas modalidades foram criadas para facilitar o acesso à moradia para famílias de baixa e média renda. Em troca da construção desses imóveis, as incorporadoras recebem incentivos fiscais e urbanísticos (como o direito de construir prédios maiores em zonas privilegiadas).
No entanto, por lei, esses imóveis possuem regras rígidas:
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Público-alvo: Só podem ser vendidos ou alugados para famílias que se enquadrem em faixas de renda específicas.
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Limitação de Preço: O valor de venda e do aluguel é tabelado pela Prefeitura.
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Uso Restrito: É proibida a exploração por plataformas de hospedagem (como Airbnb), pois o uso deve ser estritamente residencial social.
O Problema: Falta de Informação e o “Desvio”
A Justiça de São Paulo tem recebido inúmeras ações de compradores que alegam não terem sido devidamente informados sobre essas restrições no momento da compra. Em muitos casos, os imóveis foram comercializados como “estúdios de luxo” ou “investimentos rentáveis”, omitindo-se que o comprador precisaria comprovar renda baixa ou que o imóvel teria um “teto” de valor para revenda.
Decisões Judiciais: O que os Tribunais estão decidindo?
O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) tem proferido decisões favoráveis aos consumidores, fundamentadas no Código de Defesa do Consumidor e no dever de informação clara e transparente.
Os principais desdobramentos jurídicos incluem:
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Rescisão Contratual (Distrato) com Restituição Integral: Quando fica provado que a incorporadora omitiu as restrições, o juiz pode determinar a devolução de 100% dos valores pagos, corrigidos monetariamente, além da anulação das taxas de corretagem.
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Indenização por Danos Morais: Em casos onde o sonho da casa própria ou o planejamento financeiro da família foi severamente prejudicado pela omissão de informações, os tribunais têm fixado indenizações por danos morais.
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Redução de Multas Abusivas: Mesmo nos casos em que se entende que o comprador tinha algum conhecimento, a Justiça tem reduzido as multas de distrato (geralmente impostas em 50% pelas construtoras) para patamares entre 20% e 25%, seguindo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.
Como agir se você se sente prejudicado?
Se você adquiriu um imóvel que está registrado como HIS ou HMP sem que isso tenha sido claramente explicado, você pode ter direito à revisão do contrato ou à sua rescisão com devolução de valores.
O primeiro passo é analisar o contrato de compra e venda e a matrícula do imóvel com o auxílio de um advogado especialista em Direito Imobiliário. A transparência é um direito básico do consumidor e o mercado imobiliário deve arcar com as consequências de publicidades omissas ou enganosas.
Ficou com alguma dúvida sobre o seu caso? Entre em contato com nossa equipe especializada em Direito Imobiliário para uma análise detalhada do seu caso.
