Até recentemente, a exigência de Certidões Negativas de Débitos (CNDs) tributários era um entrave comum em transações imobiliárias. No entanto, uma decisão histórica do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), proferida em agosto de 2025 (PCA 0001611-12.2023.2.00.0000), consolidou o entendimento de que essa exigência é abusiva.
A nova tese veda a Tribunais, Corregedorias e Cartórios a exigência de certidões negativas de débitos federais, estaduais ou municipais como condição para a lavratura de escritura pública ou registro de imóveis.
Por que a exigência foi afastada?
O CNJ baseou-se em jurisprudência consolidada do STF, que considera a exigência de regularidade fiscal para a prática de atos civis uma “sanção política tributária”. Ou seja, o Estado não pode utilizar o Cartório como um “cobrador de impostos”, impedindo o cidadão de exercer seu direito de propriedade para forçar o pagamento de tributos.
Os principais pontos da decisão incluem:
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Livre circulação de bens: A burocracia tributária não pode travar o desenvolvimento econômico.
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Validade do Negócio: A existência de dívidas não anula a venda; o negócio é válido, embora possa ter sua eficácia discutida perante o Fisco.
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Segurança Jurídica Dinâmica: O foco deve ser na transparência, e não no impedimento do ato.
O Papel do Tabelião e do Registrador Imobiliário
Embora a certidão negativa não seja mais obrigatória para o registro, as funções de confiança do Notário e do Registrador permanecem essenciais:
No Tabelionato de Notas
O Tabelião tem o dever de assessorar as partes. Ele deve recomendar a apresentação das certidões (mesmo que positivas) para que o adquirente tenha ciência dos riscos. Caso o comprador aceite o risco de fraude à execução fiscal (Art. 185 do CTN), o Tabelião deve lavrar a escritura, fazendo constar a dispensa ou a existência de débitos.
No Registro de Imóveis
O Registrador não pode criar óbices ao registro de títulos (compra e venda, hipoteca, partilha, etc.) pela ausência de CNDs de IPTU, ITR, Receita Federal ou INSS. O título é plenamente válido e deve ser registrado para garantir a propriedade ao adquirente.
As Exceções: Onde as Certidões ainda são necessárias?
Apesar da regra geral de dispensa, o CNJ e a legislação mantêm a necessidade de apresentação de certidões (mesmo que positivas) em dois casos específicos, visando a proteção de terceiros:
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Loteamentos e Desmembramentos: Conforme a Lei 6.766/79, o memorial de parcelamento do solo deve conter as certidões tributárias do imóvel.
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Incorporação Imobiliária: Segundo a Lei 4.591/64, o incorporador deve apresentar certidões da Receita Federal, Fazendas Estadual e Municipal.
Importante: Mesmo nestes casos, se a certidão for positiva, o registro não deve ser impedido. A informação apenas deve constar no ato registral para dar transparência aos futuros compradores de lotes ou unidades.
Riscos da Fraude à Execução
É fundamental que o adquirente compreenda que a dispensa de certidões não apaga a dívida. Se o vendedor estiver insolvente e possuir dívidas inscritas em Dívida Ativa, o Fisco pode pleitear a ineficácia da venda.
A consultoria jurídica especializada é indispensável para avaliar se o negócio imobiliário é seguro, evitando que o comprador perca o imóvel para pagar dívidas do antigo proprietário.
Está negociando um imóvel e tem dúvidas sobre débitos tributários ou dispensa de certidões? Entre em contato com nossa equipe de Direito Imobiliário para uma auditoria segura.
