A compra de um imóvel novo é a realização de um sonho, mas esse projeto pode se tornar um pesadelo com a descoberta de vícios ocultos. Problemas como infiltrações, fissuras estruturais e falhas de acabamento muitas vezes só aparecem meses ou anos após a entrega das chaves.
Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou um entendimento fundamental que amplia a proteção ao consumidor, definindo prazos específicos para a garantia e para a busca de indenização. Entenda como funciona.
1. O que são Vícios Ocultos e a Garantia de 5 anos?
O vício oculto é aquele defeito de construção que não pode ser detectado em uma inspeção visual comum no momento do recebimento do imóvel. De acordo com o Art. 618 do Código Civil, o construtor responde pela solidez e segurança da obra por um prazo de garantia de 5 anos.
O que o STJ decidiu sobre esse prazo?
Muitas construtoras alegam que, após 5 anos da entrega, o proprietário perde qualquer direito. No entanto, o STJ esclareceu que este é um prazo de garantia, e não o prazo para entrar na justiça. Se o problema (vício) se manifestar dentro desses primeiros 5 anos, a responsabilidade da construtora está configurada.
2. Prazo de 10 anos para Ação Indenizatória
Uma das maiores vitórias para os proprietários de imóveis foi a confirmação do prazo prescricional de 10 anos para ações de indenização (Art. 205 do Código Civil).
A regra funciona assim:
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O defeito deve aparecer dentro dos primeiros 5 anos (período de garantia).
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Uma vez identificado o problema nesse intervalo, o consumidor tem até 10 anos para ajuizar a ação judicial de indenização contra a construtora.
O prazo de 10 anos começa a contar a partir da ciência inequívoca do vício — ou seja, no momento em que o proprietário percebe claramente o defeito.
3. Diferença entre Indenização e Ação Redibitória
É comum confundir os tipos de processos judiciais. A jurisprudência do STJ faz uma separação clara:
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Ação de Indenização (Prazo: 10 anos): Busca o ressarcimento em dinheiro pelos danos causados ou a condenação da construtora a realizar os reparos (obrigação de fazer).
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Ação Redibitória (Prazo: 1 ano): Utilizada quando o comprador deseja desfazer o negócio ou obter um abatimento no preço pago devido ao vício. Neste caso, o prazo é menor: 1 ano após a ciência do defeito (Art. 445, § 1º do CC).
4. Por que a orientação do STJ é importante para você?
Essa interpretação garante segurança jurídica e evita que o consumidor seja prejudicado pela demora natural de certos vícios construtivos se manifestarem. Os principais pontos de proteção são:
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Proteção do Patrimônio: Garante que a construtora responda por falhas graves de execução.
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Tempo para Diagnóstico: O prazo decenal (10 anos) é justo para que perícias técnicas sejam realizadas.
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Inaplicabilidade dos 90 dias do CDC: O STJ entende que, em casos de indenização por inadimplemento contratual (entrega de imóvel com defeito), não se aplica o prazo curto de 90 dias do Código de Defesa do Consumidor, mas sim o prazo geral de 10 anos.
Conclusão: Identificou um vício no seu imóvel?
Se o seu imóvel novo apresenta sinais de infiltração, rachaduras ou problemas na rede elétrica/hidráulica, é fundamental agir rápido para documentar o problema dentro do prazo de garantia.
A consulta com um advogado especialista em Direito Imobiliário é o primeiro passo para garantir que seu direito à indenização seja preservado e que a construtora cumpra com suas obrigações legais.
