A indisponibilidade de bens é uma medida cautelar poderosa. Ela visa impedir que um devedor se desfaça de seu patrimônio para não pagar dívidas, garantindo a efetividade de processos de execução, execuções fiscais ou ações civis públicas.
No entanto, o que acontece quando a justiça bloqueia um imóvel que já foi vendido, mas cuja escritura ainda não foi registrada? É sobre os limites da indisponibilidade e a proteção do adquirente de boa-fé que trataremos hoje.
O Conflito: Registro Formal vs. Patrimônio Fático
Na prática jurídica, é comum o seguinte cenário:
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Um comprador adquire um imóvel, paga o preço e toma posse do bem.
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Por diversos motivos, o registro da transferência não é feito imediatamente na matrícula do imóvel.
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Anos depois, o antigo proprietário (vendedor) sofre um processo, e o juiz decreta a indisponibilidade de seus bens.
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O imóvel “vendido” acaba bloqueado, pois, formalmente, ainda consta no nome do executado.
Embora a propriedade só se transmita juridicamente com o registro, o Direito brasileiro reconhece que a indisponibilidade não pode retroagir nem “recriar” um patrimônio que, na realidade econômica e fática, já não pertence mais ao devedor.
A Súmula 84 do STJ e a Proteção da Posse
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou o entendimento necessário para resolver essa injustiça por meio da Súmula 84, que afirma:
“É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em posse advinda de compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro.”
Isso significa que o comprador que possui o contrato de compra e venda e a posse do imóvel pode acionar a justiça para cancelar o bloqueio, desde que prove que a transação ocorreu antes da ordem judicial.
Recente Decisão do TJSP: Indisponibilidade não Criar Patrimônio
O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) reafirmou esse entendimento em um julgamento recente (Apelação Cível 1037359-37.2024.8.26.0224). No caso, um imóvel foi bloqueado em uma ação civil pública contra uma loteadora.
A 5ª Câmara de Direito Privado decidiu que a restrição deveria ser levantada, pois a aquisição pelo terceiro ocorreu via escritura pública antes do bloqueio. O relator, Des. J. L. Mônaco da Silva, destacou que a indisponibilidade serve para preservar o acervo existente, e não para recompor artificialmente o patrimônio do devedor com bens que ele já alienou legitimamente.
Como cancelar uma indisponibilidade indevida?
Se o seu imóvel foi atingido por uma ordem de bloqueio judicial direcionada ao antigo dono, o caminho jurídico é a interposição de Embargos de Terceiro. Para obter sucesso, é fundamental reunir provas como:
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Contrato de compra e venda ou Escritura Pública anterior ao bloqueio;
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Comprovantes de pagamento (transferências bancárias, recibos);
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Provas da posse (contas de consumo, pagamento de IPTU, condomínio).
Conclusão
A indisponibilidade de bens não é absoluta. Ela encontra limite no direito de terceiros que adquiriram o bem de boa-fé. Se o imóvel não integrava o patrimônio fático do executado no momento da ordem judicial, a restrição é indevida e deve ser cancelada.
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