A Lei 14.382/22 (SERP) revolucionou o Direito Imobiliário. O artigo analisa a Adjudicação Compulsória Extrajudicial, seus requisitos essenciais (ausência de arrependimento, quitação) e a celeridade para a garantia da propriedade.
- Introdução: O Novo Paradigma da Desjudicialização Imobiliária
O Direito Registral e Notarial brasileiro caminha, a passos largos, no sentido da desjudicialização, buscando a efetividade e a celeridade na garantia de direitos. A Lei nº 14.382/2022, que instituiu o Sistema Eletrônico de Registros Públicos (SERP), consolidou esse movimento ao introduzir a possibilidade da Adjudicação Compulsória Extrajudicial.
Tradicionalmente prevista como um remédio de natureza judicial para o promitente comprador que quitava o imóvel, mas tinha a escritura negada pelo vendedor (art. 1.418 do Código Civil), a adjudicação era sinônimo de anos de espera no judiciário. A nova via, expressa no art. 216-B da Lei nº 6.015/73 (Lei de Registros Públicos – LRP), transforma a solução de um conflito de omissão em um procedimento administrativo ágil, honrando o direito real à aquisição constituído pelo comprador diligente.
Este artigo se dedica a destrinchar os pilares técnicos e processuais que sustentam a adjudicação compulsória pela via extrajudicial, demonstrando como a celeridade alcançada não compromete a segurança jurídica inerente ao sistema de registros.
- A Adjudicação Compulsória no Contexto do SERP
O marco legal da adjudicação extrajudicial baseia-se na premissa de que, comprovada a quitação do contrato irretratável, a recusa do vendedor em assinar a escritura configura uma omissão que pode ser suprida pela fé pública do registrador, e não necessariamente por uma sentença judicial.
A Adjudicação Compulsória Extrajudicial permite que o processo seja iniciado diretamente no Oficial de Registro de Imóveis da situação do bem, desde que observados os seguintes requisitos cumulativos, sob pena de indeferimento:
- O Título e sua Irretratabilidade
Deve ser apresentado o instrumento de promessa de compra e venda, de cessão ou de sucessão hereditária. Essencialmente, o negócio deve ser irretratável. Se houver cláusula de arrependimento expressa no contrato (embora rara em promessas de compra e venda), a via extrajudicial será inviável.
- Prova da Quitação Integral
A demonstração do pagamento integral do preço é o fato gerador do direito à adjudicação. É o cumprimento da obrigação pelo comprador que autoriza a suprimento da vontade do vendedor. A quitação deve ser robusta, não se admitindo prova meramente indiciária ou dependente de apuração contábil complexa.
- Inércia e Notificação
O requerente deve comprovar a inércia do proprietário (ou cedentes, se houver) na outorga do título. Para tanto, o promitente comprador deve promover a notificação extrajudicial do devedor, concedendo-lhe o prazo de 15 (quinze) dias para que cumpra a obrigação. A omissão do notificado após esse prazo é interpretada, na via extrajudicial, como uma anuência tácita ao prosseguimento do registro.
- Assistência de Advogado
A presença e a assistência de um advogado são obrigatórias em todo o procedimento extrajudicial. A complexidade técnica do Direito Imobiliário e a necessidade de garantir a estrita legalidade do ato justificam a intervenção desse profissional, responsável pela representação técnica e legal das partes.
III. A Qualificação Registral e a Segurança Jurídica
A eficácia e a segurança da adjudicação extrajudicial são garantidas pela figura do Oficial do Registro de Imóveis. O Registrador, na execução da sua função de qualificação registral, atua como um juiz dos fatos, submetendo o requerimento a uma análise minuciosa:
- Análise Formal: Verifica a validade e a completude de toda a documentação apresentada pelo comprador.
- Análise Material: Fiscaliza o cumprimento dos requisitos do art. 216-B da LRP (quitação, irretratabilidade e notificação válida).
- Princípio da Continuidade: Confere se a cadeia dominial do imóvel está perfeita, garantindo que o vendedor registrado na matrícula é, de fato, o mesmo notificado e omisso.
O Sistema de Impugnação
O Art. 216-B da LRP é claro ao estabelecer que, havendo impugnação fundamentada por qualquer interessado, o procedimento extrajudicial será encerrado, e a questão será remetida ao juízo competente.
A impugnação não se confunde com a simples inércia do notificado. Deve ser uma manifestação ativa, que apresente um fundamento jurídico plausível para contestar a quitação, a validade do contrato, ou o direito do requerente. Neste ponto, o legislador preserva a prerrogativa judicial para a resolução de lides complexas, mantendo o Cartório como a via para o não-contencioso.
- Conclusão: Efetividade e Celeridade com Responsabilidade
A introdução da Adjudicação Compulsória Extrajudicial pela Lei nº 14.382/22 é um marco na busca pela propriedade efetiva no Brasil. Ao simplificar e acelerar o caminho para o registro, a norma atende diretamente aos princípios da celeridade e da eficiência, sem negligenciar da segurança jurídica.
Ao transferir a competência para o Registrador, assistido obrigatoriamente por advogado, a legislação reconhece a robustez do sistema extrajudicial para a resolução de situações de omissão, desafogando o Judiciário e conferindo maior previsibilidade e liquidez ao mercado imobiliário.
O sucesso da aplicação da nova regra dependerá do domínio técnico dos profissionais envolvidos e da uniformização das normativas estaduais, mas o caminho para a desjudicialização da propriedade está traçado. É imperativo que os advogados e notários do país se apropriem dessa ferramenta, garantindo a seus clientes a concretização de seus direitos de forma segura e célere.
