O avanço das plataformas digitais de hospedagem, como o Airbnb, trouxe novos desafios para o Direito Imobiliário e Condominial. A grande dúvida de proprietários e síndicos é: o condomínio pode proibir a locação por curta temporada se a convenção prevê destinação exclusivamente residencial?
Recentemente, uma decisão da 3ª Vara Cível de São Paulo reforçou o entendimento de que essa prática configura um contrato atípico de hospedagem e, portanto, viola a finalidade residencial das unidades se não houver autorização expressa.
1. Locação Residencial vs. Hospedagem Atípica
A justiça brasileira, acompanhando a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ), diferencia a locação por temporada comum (prevista na Lei do Inquilinato) da exploração econômica via aplicativos.
Enquanto a locação residencial visa à moradia, as plataformas digitais promovem uma rotatividade alta de pessoas, assemelhando-se a um serviço de hotelaria. Se a Convenção do Condomínio estabelece que o uso das unidades deve ser “exclusivamente residencial”, a prática de hospedagem atípica torna-se irregular.
2. A Decisão da 3ª Vara Cível de São Paulo
No caso em questão, um proprietário acionou a justiça contra o próprio condomínio pela omissão do síndico em coibir a alta rotatividade de inquilinos temporários. A sentença foi clara:
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Violação da Convenção: O uso residencial impede a atividade comercial de hospedagem.
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Omissão da Gestão: O condomínio não pode criar regulamentos internos para “legitimar” a prática sem a devida alteração da convenção em assembleia.
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Multa por Descumprimento: Foi imposta multa diária de R$ 1 mil para o condomínio que autorizar ou tolerar tais locações sem quórum qualificado.
3. O Direito de Propriedade é Absoluto?
Um argumento comum dos defensores das locações via app é o direito de usar, gozar e dispor livremente da unidade (Art. 1.228 do Código Civil). No entanto, o Direito Condominial impõe limites a essa liberdade em prol do bem comum, da segurança e do sossego da coletividade.
Para que a locação por curta temporada seja permitida em prédios residenciais, é necessário:
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Aprovação em Assembleia: Alteração da convenção ou regulamento.
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Quórum Qualificado: Geralmente exige-se a aprovação de 2/3 dos condôminos para mudar a destinação do edifício.
4. Riscos para a Gestão Condominial
A omissão do síndico diante dessas práticas pode gerar responsabilidade civil para o condomínio. Conforme destacado pela juíza Monica Di Stasi, a administração tem o dever de fazer valer a convenção vigente. Tentar regularizar a situação por meio de “propostas de regulamento interno” sem respeitar a hierarquia da Convenção é um erro jurídico grave que pode resultar em condenações judiciais.
Impactos Práticos:
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Segurança: A rotatividade de estranhos dificulta o controle de acesso.
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Sossego: O uso intenso de áreas comuns por não moradores gera conflitos.
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Valorização: Prédios com perfil hoteleiro podem sofrer desvalorização em mercados estritamente residenciais.
Conclusão
A locação por curta temporada é uma ferramenta de rentabilidade para proprietários, mas deve respeitar as regras do condomínio. Sem o aval da convenção ou decisão favorável de assembleia, a prática é passível de proibição judicial e aplicação de multas pesadas.
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