O mercado imobiliário, especialmente o setor de loteamentos e incorporações, vive um momento de expectativa. A 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) afetou um novo tema para julgamento sob o rito dos recursos repetitivos. A controvérsia central é: se um contrato de compra e venda de imóvel com garantia fiduciária não foi registrado, a sua rescisão deve seguir os rigores da Lei 9.514/97 ou o regime comum do Código de Defesa do Consumidor (CDC)?
A importância do registro na garantia imobiliária
Até então, o STJ já havia consolidado (no Tema 1.095) que, se o contrato está devidamente registrado e há inadimplência, prevalece a Lei 9.514/97. Isso garante à empresa o direito de realizar o leilão extrajudicial, afastando a devolução imediata de parcelas prevista no CDC.
O problema surge quando o contrato não é levado ao Cartório de Registro de Imóveis. Sem o registro, a propriedade fiduciária não está formalmente constituída. É exatamente nesse “limbo” jurídico que o STJ agora pretende fixar uma tese vinculante.
Impactos para Loteadoras e Incorporadoras
A ausência de uma definição clara tem gerado insegurança jurídica. Atualmente, existem duas correntes em disputa:
-
Eficácia entre as partes: Alguns entendem que, mesmo sem registro, o contrato obriga comprador e vendedor a seguirem o que foi pactuado (Lei 9.514/97).
-
Imprescindibilidade do Registro: Outros defendem que, sem o registro, a garantia não existe para fins de execução extrajudicial, sujeitando a empresa a rescisões mais onerosas, com retenções menores e devolução de valores com base na Súmula 543 do STJ.
Para as loteadoras, uma decisão desfavorável pode significar um aumento no volume de ações judiciais de distrato e um impacto direto no fluxo de caixa e na gestão de recebíveis.
Governança e estratégia jurídica
Independentemente do resultado do julgamento, a afetação do tema envia um alerta claro ao mercado: a política de registro de contratos deve ser tratada como prioridade estratégica. Empresas que operam com registros tardios ou seletivos aumentam sua exposição ao risco de que o Poder Judiciário aplique o CDC em vez da legislação especial.
É recomendável que players do setor imobiliário revisem imediatamente seus procedimentos internos, desde a minuta contratual até a logística cartorária, para mitigar perdas e garantir que a proteção da Lei 9.514/97 seja efetiva.
Sua empresa possui contratos de alienação fiduciária e busca maior segurança jurídica na gestão de inadimplência e rescisões? Nosso escritório possui advogados especialistas em Direito Imobiliário e está à disposição para analisar sua carteira e estratégias de registro.
