Uma das dúvidas mais frequentes na estruturação do planejamento patrimonial e sucessório é: se os imóveis da família estão integralizados no patrimônio de uma holding patrimonial, a gestão das locações e o recebimento dos aluguéis precisam obrigatoriamente ser feitos por essa mesma empresa?
À primeira vista, pode parecer que qualquer estrutura que separe a titularidade do imóvel da cobrança dos aluguéis seja artificial ou irregular. Afinal, a lógica comum sugere que o dono do bem deva receber seus frutos.
Contudo, no Direito brasileiro, propriedade e locação pertencem a esferas jurídicas distintas. Essa separação permite que uma holding detenha a propriedade dos imóveis enquanto outra sociedade (operacional) realize a exploração econômica e figure como locadora.
Neste artigo, explicamos como funciona essa estrutura contratual, o posicionamento do Superior Tribunal de Justiça (STJ) e os cuidados jurídicos e tributários indispensáveis para garantir a segurança da operação.
1. Propriedade vs. Locação: Entenda a Diferença Jurídica
Para compreender por que proprietário e locador não precisam coincidir, é necessário diferenciar os dois institutos segundo o Código Civil (CC):
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Direito de Propriedade (Art. 1.228 do CC): É um direito real que atribui ao seu titular os poderes de usar, gozar, dispor e reaver a coisa. A holding patrimonial possui o domínio e a titularidade constante na matrícula do registro de imóveis.
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Contrato de Locação (Art. 565 do CC): É um negócio de natureza pessoal e obrigacional, pelo qual uma parte cede à outra o uso e gozo temporário de bem não fungível mediante retribuição.
Como a locação não transfere a propriedade, o elemento essencial para figurar como locador não é a titularidade do imóvel, mas sim a posse e a legitimidade jurídica para ceder o uso do bem.
2. O Entendimento do STJ: O Locador Não Precisa Ser o Proprietário
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica ao reconhecer a autonomia do contrato de locação em relação ao registro de propriedade do imóvel:
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REsp 1.196.824/AL (3ª Turma): O Relator Min. Ricardo Villas Bôas Cueva destacou que, devido à natureza pessoal da locação, o sujeito ativo da ação de despejo é o locador definido em contrato, podendo ou não coincidir com a figura do proprietário.
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REsp 953.150/SP (5ª Turma): Firmou-se que a comprovação da propriedade é dispensável para a cobrança de débitos locatícios, pois a relação jurídica decorre diretamente do contrato celebrado entre locador e inquilino.
Esses precedentes confirmam que, desde que haja um fundamento contratual válido transferindo a posse ou o direito de exploração da holding para a empresa operacional, esta última pode celebrar contratos de locação em nome próprio e auferir as receitas correspondentes.
3. Sociedade Operacional Locadora vs. Imobiliária: Qual a Diferença?
É crucial não confundir a atuação de uma empresa operacional locadora com a prestação de serviços de uma imobiliária tradicional:
| Característica | Imobiliária (Intermediadora/Administradora) | Sociedade Operacional (Locadora) |
| Relação com o Imóvel | Atua como mandatária/representante do proprietário. | Recebeu legitimidade prévia para explorar o imóvel em nome próprio. |
| Contrato de Locação | Assina em nome do proprietário (mandante). | Assina como locadora direta perante o inquilino. |
| Natureza da Receita | Recebe taxa de administração (comissão por serviço). | Recebe a receita bruta do aluguel decorrente do contrato. |
4. Planejamento Tributário e Riscos de Simulação
Embora a lei e a jurisprudência permitam a separação, não basta emitir boletos por outra conta bancária. Para que a tributação das receitas ocorra validamente na empresa operacional, o planejamento deve atender a critérios rigorosos:
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Substância Econômica e Contratual: Deve existir um contrato prévio e formal entre a holding patrimonial e a sociedade operacional (como um contrato de cessão onerosa, usufruto ou sublocação autorizada) legitimando a exploração.
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Correspondência Documental: Os contratos de locação celebrados com os inquilinos devem indicar expressamente a sociedade operacional na condição de locadora.
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Escrituração Contábil e Coerência Fiscal: O fluxo financeiro e o recolhimento de impostos (como PIS/COFINS e IRPJ/CSLL no Lucro Presumido ou Real) precisam refletir a exata natureza das receitas auferidas por cada pessoa jurídica.
Sem o devido suporte jurídico, o Fisco pode desconsiderar a estrutura por simulação ou planejamento tributário abusivo, cobrando as diferenças fiscais da holding proprietária.
Conclusão: Organização Patrimonial com Segurança Jurídica
Separar a holding detentora dos bens (proteção patrimonial) da empresa responsável pela locação (operação e receitas) é uma estratégia eficiente para organizar a gestão e otimizar custos no planejamento familiar.
Contudo, para que a estrutura seja válida perante terceiros e o Fisco, a formalização contratual e a execução prática no dia a dia devem andar de mãos dadas.
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