A arrematação de bens em leilão judicial é uma das formas mais eficazes de aquisição de patrimônio e satisfação de créditos. No entanto, uma dúvida persiste e gera insegurança jurídica: quem deve pagar as taxas cartorárias para o cancelamento das penhoras que recaem sobre o imóvel?
Embora a prática comum empurre esse custo para o arrematante, uma análise profunda da natureza tributária dos emolumentos e da lógica do processo executivo sugere uma interpretação diferente.
A natureza jurídica dos emolumentos cartorários
Para entender quem deve pagar a conta, precisamos primeiro definir o que são as taxas de cartório. O Supremo Tribunal Federal (STF) e o Superior Tribunal de Justiça (STJ) já consolidaram o entendimento de que os emolumentos cartorários possuem natureza tributária.
Eles são classificados como taxas, ou seja, um tributo decorrente da prestação de um serviço público delegado. Esta definição é a chave para a tese que defende a desoneração do arrematante.
O princípio da sub-rogação no preço da arrematação
O artigo 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional (CTN) estabelece que, em casos de arrematação em hasta pública, os débitos tributários sub-rogam-se no preço. Isso significa que as dívidas de IPTU e outros tributos vinculados ao imóvel são pagas com o dinheiro que o arrematante depositou para comprar o bem, e não cobradas “por fora”.
Se os emolumentos de cancelamento de penhora são taxas (tributos) e sua necessidade nasce diretamente da execução, faz sentido que eles também sejam satisfeitos pelo produto da arrematação.
O princípio da causalidade e a lógica da execução
Por que o arrematante deveria pagar para baixar uma penhora à qual ele não deu causa?
-
A origem da penhora: A constrição existe por causa de uma dívida do antigo proprietário (o executado).
-
A função da arrematação: O leilão serve para limpar o imóvel e transformar o patrimônio em dinheiro para pagar o credor.
O cancelamento das penhoras não é um “favor” ao arrematante, mas uma consequência lógica e indispensável da alienação judicial. Para que a arrematação seja plena, o bem deve ser entregue livre e desembaraçado de ônus anteriores.
O que diz a jurisprudência e a prática forense?
Atualmente, existe um embate entre duas visões:
-
Visão majoritária: Os cartórios e muitos magistrados entendem que, como o arrematante é o interessado em registrar a carta de arrematação, ele deve arcar com os custos de todos os atos decorrentes, incluindo as baixas.
-
Visão inovadora: Defende que o cancelamento é um ato inerente à execução. Recentemente, decisões judiciais têm reconhecido que, diante da sub-rogação tributária, essas despesas podem ser ressarcidas pelo produto da arrematação, especialmente quando envolvem penhoras de outros processos (inclusive fiscais).
Exemplo prático: Em casos recentes, magistrados autorizaram que o valor gasto pelo arrematante para baixar constrições em outros juízos fosse abatido ou ressarcido pelo saldo da própria execução, reconhecendo que a regularização do bem é custo do processo executivo.
Conclusão: Um passo para a eficiência dos leilões
Sustentar que o cancelamento de gravames deve ser suportado pelo produto da arrematação traz maior previsibilidade e segurança jurídica. Quando o arrematante sabe que não será surpreendido por taxas cartorárias astronômicas para “limpar” a matrícula, o interesse pelos leilões aumenta, o que beneficia o credor e o próprio sistema judiciário.
A revisão dessa prática registral é essencial para que a arrematação cumpra seu papel de entregar um bem livre de ônus, respeitando a natureza tributária das taxas envolvidas.
Está enfrentando dificuldades para regularizar um imóvel arrematado em leilão? Nossa equipe jurídica é especializada em Direito Imobiliário. Entre em contato para uma consultoria.
