Quem está em processo de compra de um imóvel sabe que os custos de transferência podem pesar bastante no orçamento. Entre eles, o ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) é um dos principais. Mas você sabia que as prefeituras frequentemente cobram esse imposto acima do valor real que você pagou?
Uma recente decisão da 4ª Vara da Fazenda Pública de São Paulo reafirmou o direito dos compradores: o ITBI deve considerar o valor da compra (pactuado entre as partes) e não o “valor venal de referência” estipulado pelo município.
Essa decisão traz um grande alívio financeiro para os contribuintes e reforça uma jurisprudência que vem se consolidando em todo o país.
Muitos municípios, como a Prefeitura de São Paulo, criaram uma tabela própria chamada “valor venal de referência”, que costuma ser muito superior ao valor de mercado ou ao IPTU do imóvel. O objetivo claro é inflar a base de cálculo do imposto para arrecadar mais.
No caso analisado pela Justiça paulista (Processo: 1140926-78.2025.8.26.0053), o comprador adquiriu o imóvel por meio de um compromisso de compra e venda, mas a prefeitura exigia que o ITBI fosse pago com base nessa tabela de referência, gerando uma cobrança abusiva.
Ao conceder o mandado de segurança, o juiz Antonio Augusto Galvao de Franca destacou que:
O ITBI é um tributo lançado a partir da declaração do valor da transação feita pelos próprios particulares.
O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ/SP) já declarou a inconstitucionalidade das leis municipais que impõem essa tabela de referência de forma automática.
A decisão da Justiça de SP não é isolada. Ela se baseia no entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) no Tema 1.113.
Segundo a tese do STJ, o valor da transação declarado pelo próprio contribuinte tem presunção de boa-fé e de compatibilidade com o mercado. O município não pode simplesmente ignorar esse valor e aplicar uma tabela arbitrária.
Importante: Se o Fisco desconfiar do valor informado pelo comprador (suspeitando de fraude ou subfaturamento), ele não pode simplesmente mudar o boleto. A prefeitura é obrigada a abrir um procedimento administrativo próprio (Art. 148 do CTN), garantindo ao cidadão o direito de defesa e contraditório antes de qualquer alteração na cobrança.
Na decisão recente, o magistrado determinou que o imposto seja recolhido estritamente sobre o valor do negócio, corrigido monetariamente, sem a aplicação de juros ou multas abusivas.
Se você está comprando um imóvel e a prefeitura da sua cidade está exigindo o pagamento do ITBI com base no valor de referência (ou um valor acima do que você realmente pagou), você não é obrigado a aceitar o prejuízo.
Um advogado especialista em Direito Imobiliário e Tributário pode acionar o Poder Judiciário por meio de um Mandado de Segurança para:
Garantir o pagamento justo: Obter uma liminar para que você pague o ITBI calculado sobre o valor real do contrato de compra e venda.
Evitar atrasos na escritura: Impedir que a cobrança abusiva trave a transferência do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis.
Recuperar o que pagou a mais: Caso você já tenha pago o imposto abusivo nos últimos 5 anos, é possível ingressar com uma ação de repetição de indébito para restituir o valor pago a maior.
Não pague imposto a mais por um critério ilegal da prefeitura. Entre em contato com a nossa equipe de especialistas em Direito Imobiliário e saiba como proteger o seu patrimônio na compra do seu próximo imóvel.
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