O cancelamento de contrato de compra e venda de imóvel, especialmente na modalidade imóvel na planta, é uma realidade cada vez mais comum. Dificuldades financeiras, mudanças de planejamento ou falhas da incorporadora podem levar o comprador a buscar o distrato imobiliário e a recuperação dos valores pagos.
Apesar da existência da Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018), muitos consumidores ainda enfrentam retenções abusivas, atrasos na devolução e cláusulas contratuais ilegais. Entender como a lei e a jurisprudência atual tratam o tema é essencial para evitar prejuízos.
O que é o distrato imobiliário
O distrato é o encerramento do contrato de compra e venda antes da entrega definitiva do imóvel. Ele pode ocorrer por iniciativa do comprador ou em razão de descumprimento contratual da incorporadora.
A Lei nº 13.786/18 regulamentou o distrato nos contratos de imóveis na planta e loteamentos, estabelecendo critérios objetivos para:
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percentuais de retenção;
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prazos de devolução;
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encargos que podem ou não ser cobrados.
Ainda assim, a aplicação da lei deve respeitar o Código de Defesa do Consumidor e o entendimento consolidado dos tribunais.
Posso cancelar a compra do imóvel?
Sim. O comprador pode desistir do contrato, mas a forma de devolução dos valores pagos depende das circunstâncias do distrato.
Há duas situações principais:
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Desistência imotivada do comprador;
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Rescisão por culpa da incorporadora.
A diferença entre elas é determinante para definir quanto será devolvido e em que prazo.
Qual é o limite de retenção no distrato?
Um dos principais pontos de conflito é o percentual de retenção que a incorporadora pode aplicar.
Patrimônio de afetação
Nos contratos vinculados ao patrimônio de afetação, a lei prevê retenção de até 50% dos valores pagos. Contudo, esse percentual:
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é um teto máximo, não automático;
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deve ser analisado conforme o caso concreto;
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não afasta o controle judicial de abusividade.
Contratos sem patrimônio de afetação
Nos demais casos, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem limitado a retenção, em regra, a até 25%, desde que a incorporadora comprove efetivos prejuízos com o distrato.
Cláusulas que preveem perda excessiva ou integral das parcelas pagas são consideradas nulas.
A devolução deve ser imediata?
Sim. A devolução dos valores pagos deve ocorrer de forma imediata, não podendo ficar condicionada ao término da obra ou à revenda do imóvel.
Esse entendimento está consolidado na Súmula 543 do STJ, que garante ao comprador a restituição sem demora, salvo hipóteses legais específicas.
Quando há direito à devolução integral?
O comprador pode exigir a devolução total dos valores pagos quando o distrato ocorre por falha da incorporadora, como nos casos de:
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atraso injustificado na entrega do imóvel;
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vícios construtivos relevantes;
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publicidade enganosa;
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descumprimento de cláusulas contratuais essenciais.
Nessas situações, além da restituição integral, pode haver discussão sobre indenização por danos materiais e morais, conforme o caso.
Parcelamento da devolução é permitido?
A prática de parcelar a restituição tem sido reiteradamente afastada pelos tribunais, por colocar o consumidor em desvantagem excessiva.
A regra geral é a devolução em parcela única, especialmente quando o distrato decorre de culpa da incorporadora ou quando não há previsão legal expressa que justifique o parcelamento.
Outros valores discutidos no distrato
Além das parcelas principais, outros encargos costumam gerar controvérsia:
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Comissão de corretagem: pode ser retida se houver previsão contratual clara e informação prévia ao comprador;
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Taxa de fruição: somente é válida se o imóvel foi efetivamente utilizado;
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IPTU e condomínio: geralmente são devidos por quem esteve na posse do imóvel.
Cobranças sem respaldo legal ou contratual podem ser questionadas judicialmente.
Importância da assessoria jurídica no distrato imobiliário
Cada contrato possui particularidades que impactam diretamente o resultado do distrato. A análise jurídica especializada permite:
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identificar cláusulas abusivas;
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avaliar o percentual correto de retenção;
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negociar com a incorporadora de forma técnica;
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ingressar com ação judicial para recuperar valores indevidamente retidos.
A atuação preventiva e estratégica evita perdas financeiras significativas.
Conclusão
O cancelamento da compra de imóvel na planta é um direito do consumidor, e a legislação atual oferece proteção contra práticas abusivas. A retenção de valores deve ser proporcional, justificada e limitada, e a devolução precisa ocorrer sem atrasos indevidos.
A ideia de perda automática de até 50% dos valores pagos não reflete a realidade jurídica e deve ser analisada com cautela em cada caso concreto.
Está enfrentando dificuldades para cancelar a compra do seu imóvel?
Contratos imobiliários exigem leitura técnica e interpretação alinhada à jurisprudência atual. Uma decisão tomada sem orientação pode gerar prejuízos irreversíveis.
Se você está avaliando um distrato imobiliário ou já enfrenta retenções excessivas por parte da incorporadora, a análise jurídica correta faz toda a diferença.
Entre em contato para uma avaliação estratégica do seu contrato e das alternativas disponíveis.
