O Brasil vive uma transformação profunda na fiscalização de bens. Com a implementação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), instituído pela LC 214/2025, a Receita Federal deu o passo definitivo para o monitoramento total do patrimônio imobiliário.
Se você possui imóveis alugados ou pretende realizar uma sucessão patrimonial, o cenário mudou: o que era fragmentado agora é centralizado. Entenda como o “CPF do imóvel” impacta sua tributação e por que a holding familiar deixou de ser um luxo para se tornar uma necessidade de sobrevivência fiscal.
O que é o CIB e como ele funciona?
Regulamentado pela Instrução Normativa RFB 2.275/2025, o CIB funciona como um identificador nacional único para cada imóvel, urbano ou rural. Ele integra o Sinter (Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais), que cruza dados de cartórios, prefeituras, bancos e Receita Federal em tempo real.
As três principais mudanças do CIB:
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Identificação Única: Acaba a confusão entre número de IPTU, matrícula de cartório e cadastro no Incra. Tudo será rastreável por um único código.
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Valor de Referência: A Receita Federal passará a utilizar uma estimativa oficial de valor de mercado. Divergências entre o valor declarado e o valor de referência do sistema podem gerar malha fina imediata.
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Fiscalização de Aluguéis: O cruzamento de dados permitirá identificar quem ocupa o imóvel e quem recebe o rendimento, encerrando a era dos aluguéis “por fora” ou não declarados.
O Cerco Fiscal: Multas e a Nova Reforma Tributária
A partir de 2026, o cerco se fecha. A LC 214/2025 autoriza a cobrança automatizada de impostos não recolhidos. Omissões de rendimentos de locação podem gerar multas de até 150% sobre o valor devido, além de cobranças retroativas dos últimos cinco anos.
A Reforma Tributária (IBS e CBS) nas Locações
Com o novo sistema tributário, a locação passa a ser tratada como atividade econômica em casos específicos:
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Critério: Proprietários com mais de 3 imóveis alugados ou receita anual superior a R$ 240 mil.
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Alíquotas: A incidência de IBS e CBS pode elevar a carga tributária efetiva para algo entre 11% e 15%, somando-se à complexidade da Pessoa Física.
Por que a Pessoa Física é a estrutura mais vulnerável?
Manter imóveis alugados no CPF tornou-se uma estratégia de alto risco e baixo retorno. Na Pessoa Física, o Imposto de Renda sobre aluguéis pode chegar a 27,5%, sem a possibilidade de compensar gastos ou aproveitar créditos tributários trazidos pela reforma.
Além disso, a exposição patrimonial é total: em caso de dívidas ou processos, seus imóveis estão na linha de frente para penhoras.
A Solução: Holding Familiar e Planejamento Tributário
A migração do patrimônio para uma holding familiar (Pessoa Jurídica) é a resposta jurídica e econômica para o novo cerco fiscal. Não se trata de “evasão”, mas de elisão fiscal, o uso legítimo da lei para organizar o patrimônio de forma eficiente.
Benefícios da Holding no cenário pós-CIB:
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Eficiência Tributária: No Lucro Presumido, a tributação sobre aluguéis costuma variar entre 11,33% e 14,53% (incluindo o adicional de IR), bem abaixo dos 27,5% da Pessoa Física.
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Recuperação de Créditos: Apenas na Pessoa Jurídica será possível compensar tributos (IBS/CBS) pagos em outras operações.
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Blindagem e Sucessão: Os imóveis ficam protegidos em uma “célula cofre”. Além disso, a sucessão é feita via quotas sociais, evitando os custos e a demora de um inventário judicial.
Conclusão: A Antecipação é o Melhor Investimento
O CIB e a integração digital da Receita Federal não permitem mais o amadorismo na gestão de bens. O proprietário que se antecipar e estruturar seu planejamento patrimonial agora, estará protegido contra autuações pesadas e pagará o imposto justo.
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