Arrematar um imóvel em leilão judicial é uma das estratégias mais rentáveis do mercado imobiliário. No entanto, muitos investidores são pegos de surpresa ao descobrir que o bem adquirido não está vazio, mas sim ocupado por um inquilino com um contrato de locação em vigor.
Nesse cenário, surgem duas dúvidas cruciais para o sucesso do investimento: O arrematante é obrigado a manter o contrato do antigo proprietário? E, caso queira o imóvel, como reaver a posse do bem de forma legal?
Neste artigo, explicamos os direitos do arrematante e do inquilino segundo a Lei do Inquilinato e a jurisprudência dos tribunais.
A arrematação extingue automaticamente o contrato de locação?
Existe o mito de que a arrematação, por ser uma forma de aquisição originária da propriedade, anula imediatamente qualquer contrato de locação. Isso não é verdade.
A alienação forçada (o leilão) não rompe o vínculo locatício de forma automática. Na realidade, ela concede ao novo proprietário o direito de escolha: ele pode denunciar o contrato (pedir o imóvel) ou sub-rogar-se na posição de locador (manter o aluguel e receber os valores).
O artigo 8º da Lei do Inquilinato e a cláusula de vigência
A regra geral para esses casos está prevista no artigo 8º da Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato). O arrematante poderá rescindir o contrato de locação e conceder o prazo de 90 dias para a desocupação, exceto se o inquilino preencher cumulativamente três requisitos:
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Prazo determinado: O contrato de locação ainda deve estar dentro do prazo de validade.
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Cláusula de vigência: O documento deve prever expressamente que a locação será mantida em caso de alienação/venda.
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Averbação na matrícula: O contrato precisa estar averbado junto à matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis (CRI).
Atenção: Essa averbação na matrícula deve ser anterior à arrematação. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já consolidou o entendimento de que registros feitos após o leilão não vinculam o novo comprador (REsp 605.521/SP). Daí a extrema importância de uma análise minuciosa da matrícula do imóvel antes de dar o lance.
Imissão na Posse ou Ação de Despejo? O impasse processual
Se o contrato de locação não preencher os requisitos acima, o arrematante tem o direito de retomar o imóvel. Porém, o caminho processual exige cuidado para evitar nulidades.
Como o inquilino é um terceiro alheio ao processo de execução onde ocorreu o leilão, a regra geral dita que o comprador não pode simplesmente pedir uma ordem de imissão na posse direta nos mesmos autos.
De acordo com o artigo 5º da Lei do Inquilinato, a via correta para reaver o imóvel locado é a Ação de Despejo. Veja como os Tribunais de Justiça costumam decidir:
| Tribunal | Entendimento Processual |
| TJ/SP | Já admitiu a imissão na posse direta nos autos do leilão, mas apenas após decorrido o prazo de 90 dias da notificação prévia (AI 2195743-26.2014.8.26.0000). |
| TJ/RJ | Segue a linha mais rígida: se não há contrato averbado, o arrematante não pode se imitir imediatamente na posse; deve, obrigatoriamente, notificar o inquilino e ajuizar a Ação de Despejo (AI 0023376-93.2012.8.19.0000). |
Quem tem direito a receber os aluguéis após o leilão?
Uma boa notícia para o investidor: o arrematante não fica de mãos vazias durante o período de transição ou disputa judicial.
A partir da lavratura do auto de arrematação, o comprador sub-roga-se nos direitos de locador. Isso significa que ele passa a ser o legítimo credor dos aluguéis. Mesmo que o objetivo final seja o despejo, o inquilino deve pagar as mensalidades ao novo dono enquanto estiver ocupando o espaço.
Resumo prático para o investidor de leilões
Para garantir a segurança jurídica do seu investimento em leilões, guarde estas duas regras:
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Contrato com cláusula de vigência E averbado na matrícula antes do leilão: O arrematante deve respeitar o contrato de locação até o seu fim.
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Contrato sem averbação: O arrematante deve notificar formalmente o locatário para desocupar o imóvel em 90 dias. Se ele não sair voluntariamente, será necessário ingressar com a medida judicial cabível (geralmente a ação de despejo).
A compra de imóveis ocupados em leilão exige uma assessoria jurídica especializada em Direito Imobiliário para analisar editais, matrículas e conduzir a retomada do bem sem prejuízos financeiros.
Ficou com alguma dúvida sobre leilão de imóveis e contratos de locação? Entre em contato com o nosso escritório para analisar o seu caso!
