No cenário do agronegócio brasileiro, a busca por eficiência na exploração da terra leva produtores e proprietários a buscarem diferentes modalidades contratuais. Entre elas, o comodato rural se destaca como uma alternativa viável, mas que demanda atenção técnica redobrada para evitar prejuízos e litígios judiciais.
Neste artigo, exploramos o conceito, os riscos e as melhores práticas para a formalização deste instrumento jurídico.
O que é o Comodato Rural e como ele funciona?
Diferente do que muitos pensam, o comodato rural não é uma categoria jurídica isolada. Ele é o empréstimo gratuito de bens que não podem ser substituídos (infungíveis), neste caso, a terra.
Enquanto o arrendamento rural e a parceria agrícola são regidos pelo Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/64), o comodato é disciplinado pelo Código Civil (Arts. 579 a 585).
Figuras centrais do contrato:
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Comodante: Quem empresta o imóvel (proprietário ou possuidor).
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Comodatário: Quem recebe o imóvel para uso temporário.
Importante: A principal característica do comodato é a gratuidade. Se houver qualquer cobrança ou pagamento pelo uso da terra, o contrato pode ser descaracterizado e reenquadrado como arrendamento, atraindo obrigações fiscais e legais indesejadas.
As Principais Características do Contrato de Comodato
Embora possa ser celebrado de forma verbal, a prática demonstra que a informalidade é o maior inimigo da segurança jurídica no agro. Um bom contrato de comodato deve prever:
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Prazo determinado ou indeterminado: Se não houver prazo fixado, entende-se que o contrato dura o tempo necessário para o uso concedido (ex: uma safra).
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Objeto delimitado: Pode abranger o imóvel total ou apenas uma gleba específica, desde que divisível.
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Dever de conservação: O comodatário deve cuidar da terra como se fosse sua, sob pena de responder por perdas e danos.
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Restituição do bem: Ao fim do prazo, o imóvel deve ser devolvido no estado em que foi recebido, ressalvado o desgaste natural.
Riscos e Cuidados para Proprietários e Produtores
A utilização do comodato exige estratégia. Sem uma redação técnica, as partes ficam expostas a riscos severos:
Para o Comodante (Proprietário)
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Usucapião e Posse: O contrato escrito é a prova de que a posse é precária, afastando pretensões de usucapião por parte de quem ocupa a terra.
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Responsabilidade Ambiental e Tributária: Multas ambientais e débitos de ITR são obrigações propter rem (seguem a coisa). Cláusulas bem redigidas garantem o direito de regresso contra o comodatário infrator.
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Retomada do Imóvel: Sem um prazo claro, a retomada da posse pode se tornar um processo judicial lento e burocrático.
Para o Comodatário (Produtor)
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Investimentos não reembolsáveis: Salvo acordo em contrário, o comodatário assume os custos de manutenção e investimentos para a produção por sua conta e risco.
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Instabilidade da Posse: Caso o comodante venda o imóvel ou faleça, a permanência no imóvel pode ser questionada se o contrato não for robusto.
Por que formalizar o Comodato Rural por escrito?
A formalização do contrato de comodato rural funciona como um instrumento de governança. Ela oferece:
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Prevenção de litígios: Delimita exatamente onde termina o direito de um e começa o do outro.
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Segurança Fiscal: Comprova ao Fisco a ausência de renda (aluguel), evitando autuações indevidas.
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Cumprimento da Função Social: Demonstra que a propriedade está sendo produtiva, mitigando riscos de desapropriação ou invasões.
Conclusão: Planejamento é a Chave
O comodato rural é uma ferramenta poderosa para viabilizar a produção em terras ociosas e preservar o patrimônio. No entanto, sua simplicidade é apenas aparente. Para que a parceria seja benéfica e segura, o acompanhamento jurídico especializado é indispensável.
Um contrato bem estruturado transforma um potencial problema em uma solução eficiente para o agronegócio.
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