A apuração do ganho de capital na venda de imóveis rurais é um tema que frequentemente gera conflitos entre contribuintes e o Fisco. Recentemente, uma decisão emblemática do CARF (Conselho Administrativo de Recursos Fiscais) trouxe um alento ao setor, ao afastar interpretações restritivas da Receita Federal sobre o uso do VTN (Valor da Terra Nua).
Entenda como essa decisão impacta o cálculo do imposto e garante o cumprimento da Lei 9.393/96.
A sistemática do VTN no cálculo do Ganho de Capital
Diferente dos imóveis urbanos, onde o imposto incide sobre a diferença entre o custo de aquisição e o valor de venda, o imóvel rural possui uma regra especial. Conforme o art. 19 da Lei 9.393/96, o ganho de capital é apurado pela diferença entre:
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O VTN do ano de aquisição;
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O VTN do ano de alienação (venda).
Essa metodologia objetiva refletir a valorização da terra de forma técnica, utilizando os valores declarados para fins de ITR (Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural).
A interpretação restritiva da Receita Federal
Historicamente, a Receita Federal (RFB), por meio da IN SRF 84/01 e de orientações em seus manuais de perguntas e respostas, impõe uma barreira: o benefício do VTN só seria aplicado se o próprio contribuinte tivesse entregue o DIAT (Documento de Informação e Apuração do ITR) tanto na compra quanto na venda.
O Problema da “Janela Artificial”
Essa exigência criava situações absurdas. Se um produtor comprasse uma fazenda em novembro (após o prazo do DIAT) ou vendesse em julho (antes do novo prazo), a RFB desconsiderava o regime do VTN e tributava sobre o valor total do contrato, gerando um imposto muito mais oneroso. Na prática, punia-se o contribuinte pela data da transação.
A decisão do CARF: Vitória da substância sobre a forma
No julgamento do Acórdão 1101-001.966 (dezembro de 2025), o CARF adotou uma visão mais justa e aderente à finalidade da lei.
O tribunal administrativo entendeu que a entrega do DIAT serve para garantir parâmetros objetivos de valor. Se o VTN já foi declarado, ainda que pelo antigo proprietário ou por meio de sistemas oficiais como o SIPT (Sistema de Preços de Terras), a finalidade da norma foi cumprida.
Pontos principais da decisão:
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Independência do Declarante: Não é obrigatório que o próprio alienante tenha apresentado o DIAT para que ele possa utilizar a sistemática do VTN.
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Sanção vs. Tributação: O descumprimento de uma obrigação acessória (não entregar o DIAT) pode gerar multa, mas não pode alterar a base de cálculo do imposto de renda, aumentando-o indevidamente.
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Finalidade da Norma: Uma vez que os valores de terra nua são idôneos e estão disponíveis, o Fisco deve respeitar o regime legal de apuração.
Impactos para o produtor rural e investidores
Essa decisão reforça a segurança jurídica no campo. Ela impede que o formalismo excessivo da Receita Federal se sobreponha à lei, garantindo que o contribuinte pague apenas o imposto devido sobre a valorização real da terra nua, e não sobre valores fictícios ou distorcidos por falhas de calendário.
O que fazer se você foi autuado?
Se você alienou um imóvel rural e a Receita Federal desconsiderou o uso do VTN por falta de entrega do DIAT no ano da aquisição ou venda, saiba que há precedentes sólidos para contestar essa cobrança administrativa ou judicialmente.
