A compra de um imóvel na planta é uma das formas mais populares de investimento e conquista da casa própria no Brasil. Contudo, entre a assinatura do contrato e o recebimento das chaves, surgem frequentes dúvidas e litígios, especialmente sobre quem deve pagar a taxa de condomínio antes da entrega do imóvel.
Muitas construtoras e incorporadoras repassam a cobrança das cotas condominiais e do IPTU ao comprador logo após a emissão do “Habite-se” ou do encerramento da obra.
Neste artigo, explicamos o posicionamento consolidado do Superior Tribunal de Justiça (STJ), a ilegalidade dessas cláusulas contratuais e como o consumidor deve agir diante de cobranças indevidas.
1. O Marco Legal: Posse vs. Propriedade
A Lei das Incorporações Imobiliárias (Lei 4.591/1964) prevê que o contrato de compra e venda gera o direito à aquisição do bem, mas a propriedade formal só é transferida com o registro em cartório.
Por outro lado, o artigo 1.315 do Código Civil determina que a obrigação de concorrer para as despesas do condomínio decorre do uso, gozo e fruição do bem.
Portanto, o dever de pagar as despesas de manutenção do edifício está atrelado à posse direta do imóvel, e não à simples assinatura do contrato ou à emissão do certificado de conclusão da obra.
2. O Entendimento do STJ: O Critério da Efetiva Entrega das Chaves
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) pacificou o tema no julgamento do REsp 1.345.331/RS (Leading Case). A Corte estabeleceu que a responsabilidade do promitente comprador pelas despesas de condomínio só se inicia com a efetiva imissão na posse, ou seja, quando ele recebe as chaves e pode desfrutar do imóvel.
Por que a cobrança antes das chaves é ilegal?
Enquanto o comprador não recebe as chaves, a posse direta do imóvel pertence exclusivamente à construtora ou incorporadora. É ela quem detém a disponibilidade do bem, sendo a única responsável pelos custos de conservação do empreendimento até a transferência efetiva da posse.
3. Cláusulas Abusivas em Contratos Imobiliários
É comum encontrar contratos de adesão formulados por construtoras contendo cláusulas que estipulam o pagamento do condomínio a partir da “expedição do Habite-se” ou da “instalação do condomínio”.
À luz do Código de Defesa do Consumidor (CDC) em especial os artigos 6º, III, e 51, IV e § 1º, II, tais disposições são nulas de pleno direito. Elas colocam o consumidor em desvantagem exagerada ao transferir os custos de um bem que ele ainda não pode utilizar.
Tribunais de Justiça estaduais, como o TJSP, declaram sistematicamente a nulidade dessas cláusulas, reforçando que a cobrança anterior às chaves configura prática abusiva.
4. O Que Fazer se Você For Cobrado Indevidamente?
Se a construtora ou o condomínio estiver exigindo o pagamento de cotas condominiais antes da entrega das chaves, o comprador deve adotar medidas estratégicas para resguardar seus direitos:
| Passo | Ação Recomendada | Objetivo |
| 1. Documentação | Guarde boletos, e-mails, notificações, contrato e comprovante de entrega/atraso das chaves. | Constituir prova documental inequívoca. |
| 2. Notificação Extrajudicial | Envie notificação formal contestando os boletos e solicitando a suspensão do envio. | Demonstrar boa-fé e tentar a resolução amigável. |
| 3. Ação Declaratória | Ajuizar Ação de Inexigibilidade de Débito c/c Restituição de Valores via advogado. | Obter liminar para cancelar cobranças e devolução em dobro do valor pago (art. 42 do CDC). |
| 4. Danos Morais | Pleitear indenização caso haja negativação indevida nos órgãos de proteção ao crédito (Serasa/SPC). | Reparar prejuízos à imagem e ao nome do comprador. |
5. A Importância da Assessoria Jurídica Especializada
A atuação de um advogado especialista em Direito Imobiliário e do Consumidor é indispensável tanto na fase pré-contratual (análise de cláusulas abusivas na promessa de compra e venda) quanto na fase de entrega das chaves.
A revisão do contrato e a atuação firme contra cobranças indevidas impedem que o sonho da casa própria se transforme em um prejuízo financeiro injustificado.
Conclusão
O entendimento da Justiça brasileira é claro e uniforme: quem não recebeu as chaves não tem o dever de pagar o condomínio ou o IPTU do imóvel. A responsabilidade por esses encargos até o momento da imissão na posse é exclusiva da construtora ou incorporadora.
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