Condomínio de Cobertura: Justiça declara ilegal cobrança abusiva baseada em Fração Ideal
Um dos temas mais polêmicos do Direito Imobiliário acaba de ganhar um novo e importante capítulo. A 5ª Vara Cível de Belo Horizonte declarou ilegais as cláusulas de uma convenção de condomínio que impunham aos proprietários de unidades de cobertura o pagamento de taxas ordinárias muito superiores às demais, baseando-se exclusivamente na fração ideal.
Esta decisão reflete uma tendência crescente no Judiciário brasileiro de priorizar a justiça no rateio, evitando o enriquecimento sem causa do condomínio.
O Caso: Desproporcionalidade de 101% no Rateio
No processo em questão, um morador do Bairro de Lourdes (BH) comprovou, via laudo pericial, que sua taxa de condomínio era cerca de 101% maior que as das unidades tipo. A juíza do caso entendeu que serviços como:
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Portaria e vigilância;
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Limpeza e manutenção de áreas comuns;
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Administração condominial.
São usufruídos igualmente por todos os moradores, independentemente do tamanho da unidade. Portanto, a cobrança diferenciada por esses serviços foi considerada abusiva.
O Precedente do STJ (Fração Ideal vs. Equidade)
A sentença foi fundamentada no entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ – AgInt Aresp 1.837.019/AL). O tribunal entende que, embora a regra geral seja o rateio pela fração ideal, essa norma pode ser afastada quando gerar um desequilíbrio financeiro evidente e injustificável.
O ponto central: A área privativa maior da cobertura não gera, necessariamente, um custo maior para a limpeza do hall ou para o salário do porteiro.
A Solução: Implementação do Modelo Híbrido
A decisão determinou que o condomínio adote um modelo de rateio híbrido, que equilibra a conta de forma técnica:
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Divisão Igualitária: Despesas administrativas, de pessoal, operacionais e de conservação.
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Divisão por Fração Ideal: Seguro predial, fundo de obras e benfeitorias que valorizem a estrutura do edifício como um todo.
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Restituição: O condomínio também deverá restituir os valores pagos a mais pelo proprietário desde a tentativa de revisão da convenção em 2020.
O Impacto para Proprietários e Síndicos
Embora seja uma decisão em primeira instância, ela serve como um alerta para o mercado. Convenções de condomínio redigidas de forma genérica pelas construtoras estão sendo cada vez mais revistas judicialmente para se adequarem à realidade do consumo de cada unidade.
A revisão de convenções e a análise de rateios condominiais exigem uma visão estratégica e técnica. Erros na forma de cobrança podem gerar passivos vultosos para o condomínio ou prejuízos injustos para o proprietário.
Nosso escritório é especialista em Direito Imobiliário, com foco na segurança jurídica de negócios imobiliários e na regularização de estruturas condominiais. Atuamos com precisão na análise de convenções, assembleias e litígios imobiliários.
