O direito de propriedade é uma garantia constitucional, mas no ordenamento jurídico brasileiro ele não é absoluto: deve sempre cumprir sua função social. Quando um imóvel possui valor histórico, arquitetônico ou cultural para uma comunidade, o poder público pode intervir por meio do tombamento ou do inventário. Ignorar essas proteções para dar outra destinação econômica ao terreno pode resultar em severas punições judiciais.
Recentemente, a 6ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) confirmou uma condenação emblemática na Comarca de Viçosa, na Zona da Mata. O município e os proprietários de um casarão histórico foram condenados, de forma solidária, pela demolição ilegal de um bem inventariado.
A decisão impôs uma obrigação pesada: a reconstrução idêntica do imóvel, o pagamento de R$ 80 mil por danos morais coletivos e a devolução de todos os lucros obtidos com a exploração comercial do terreno após a derrubada.
Abaixo, analisamos os detalhes do caso (Acórdão nº 1.0000.25.243843-7/001) e as lições jurídicas fundamentais sobre a gestão de bens protegidos.
O Caso Concreto: O casarão demolido para virar estacionamento
O imóvel em questão, localizado na região central de Viçosa, constava na Lista de Bens Inventariados do município desde 2010 devido à sua relevância histórica. Após ter dois pedidos de demolição negados (em 2014 e 2017), os proprietários conseguiram, em 2019, uma autorização do Conselho Municipal de Cultura e do Patrimônio Cultural. Com o casarão derrubado, o local passou a funcionar como um estacionamento privado.
Inconformado, o Ministério Público de Minas Gerais (MPMG) ajuizou uma Ação Civil Pública (ACP). O órgão demonstrou que a autorização dada pelo Conselho foi manifestamente ilegal, pois atropelou pareceres técnicos contrários emitidos pela Procuradoria Municipal e pelo Instituto de Planejamento do Município (IPLAM), causando danos irreparáveis à memória e à identidade urbana da cidade.
Os argumentos de defesa e a posição do TJMG
Ao tentarem reverter a condenação de primeira instância, os proprietários e a prefeitura utilizaram justificativas muito comuns em litígios imobiliários dessa natureza:
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Situação de Penúria e Risco: Os donos alegaram graves dificuldades financeiras para manter o imóvel, afirmando que a estrutura estava precária, sem condições de habitação e com laudo da Defesa Civil atestando a falta de conservação.
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Legalidade Administrativa: O Município defendeu que a decisão do Conselho era soberana e que o processo havia seguido os trâmites normais.
O entendimento da relatora: A necessidade de motivação técnica
A relatora do recurso no TJMG, desembargadora Yeda Athias, rejeitou os argumentos de defesa, fixando premissas fundamentais para o Direito Urbanístico e Patrimonial:
1. Inventário é Instrumento de Proteção Eficaz
Muitos proprietários acreditam que apenas o tombamento definitivo impede alterações drásticas no imóvel. O TJMG reforçou que o inventário é, sim, um instrumento administrativo de proteção ao patrimônio e que gera obrigações jurídicas estritas de preservação.
2. Opinião Pessoal não Substitui Parecer Técnico
A magistrada identificou que o Conselho Municipal autorizou a demolição baseando-se apenas na “opinião pessoal de parte dos conselheiros e no estado de penúria dos proprietários”, sem qualquer estudo especializado novo que comprovasse a perda do valor histórico do bem. Nas palavras da relatora:
“A ausência de estudo técnico especializado revela a ilegalidade do ato administrativo.”
3. Precariedade Estrutural não Justifica a Destruição
O fato de o imóvel estar em péssimo estado de conservação não confere ao proprietário o direito de demoli-lo. Em casos de bens protegidos, o caminho legal é buscar incentivos fiscais, parcerias de restauro ou a transferência do direito de construir, e não a erradicação do bem para exploração comercial.
As graves consequências financeiras da condenação solidária
O aspecto mais severo dessa decisão é a natureza das sanções impostas, que servem de alerta para o mercado imobiliário:
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Obrigação de Fazer (Reconstrução): Forçar a reconstrução de um imóvel antigo com as mesmas características arquitetônicas originais gera um custo engenharia e execução que, frequentemente, supera em muitas vezes o valor de mercado do próprio terreno.
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Perda dos Lucros (Restituição): Ao determinar que os proprietários devolvam o faturamento obtido com o estacionamento, a Justiça aplica o princípio de que ninguém pode lucrar a partir de um ato ilícito.
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Responsabilidade Solidária do Ente Público: O Município responde financeiramente junto com o particular porque seus agentes (o Conselho) facilitaram o dano ao emitirem uma autorização ilegal.
Lições práticas: Como agir diante de um imóvel inventariado ou tombado?
Para investidores, construtoras e proprietários tradicionais, este caso deixa claro que o risco de ignorar pareceres técnicos de órgãos de planejamento é altíssimo. Se você possui ou deseja adquirir um imóvel com potencial histórico, a conduta jurídica correta exige:
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Auditoria Regulatória (Due Diligence): Antes de planejar qualquer obra ou compra, verifique junto à Secretaria de Cultura municipal e estadual se o imóvel está tombado, inventariado ou em área de entorno protegida.
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Processo Administrativo Robusto: Se a descaracterização ou demolição for a única saída por razões de segurança estrutural irrecuperável, o pedido deve ser instruído com laudos periciais de engenheiros especializados em patrimônio histórico, demonstrando de forma científica a perda do interesse cultural.
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Uso de Instrumentos Estatutários: Avaliar remédios previstos no Estatuto da Cidade, como a Outorga Operosa ou a Transferência do Direito de Construir (TDC), para compensar economicamente as limitações impostas pela proteção cultural.
Conclusão
A preservação da memória coletiva possui proteção prioritária no Judiciário. Autorizações políticas ou de conveniência emitidas por conselhos municipais, quando desprovidas de fundamentação científica, são nulas e expõem o particular a sanções financeiras severas. A segurança jurídica no desenvolvimento urbano depende do respeito estrito à técnica e ao processo legal administrativo.
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