A rotina de síndicos, conselhos consultivos e administradoras de condomínio é frequentemente desafiada por solicitações de moradores que desejam alterar a finalidade de suas unidades: seja abrindo uma porta para a rua para montar um comércio local (estética, depósito de bebidas, escritório) ou alugando o imóvel para temporada via plataformas digitais como o Airbnb.
Historicamente, qualquer alteração na destinação do condomínio esbarrava na exigência de unanimidade dos condôminos, um veto individual absoluto que travava a vontade da coletividade. Contudo, a Lei nº 14.405/2022 alterou o artigo 1.351 do Código Civil, reduzindo essa exigência para o quórum de 2/3 dos votos.
Neste artigo, explicamos como funciona o novo quórum para mudança de uso do imóvel, os limites impostos pela fachada e segurança, e a decisão recente do Superior Tribunal de Justiça (STJ) que aplicou essa regra às locações por temporada.
1. O Que Mudou Com a Lei 14.405/22 no Código Civil?
A Lei nº 14.405/2022 conferiu nova redação ao artigo 1.351 do Código Civil:
“Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária.”
O Fim da Regra da Unanimidade
Com a alteração legal, a mudança da destinação do edifício ou de uma unidade autônoma — seja de residencial para uso misto/comercial ou vice-versa — deixou de exigir a concordância de 100% dos proprietários. Agora, basta a aprovação da maioria qualificada de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos, reunidos em assembleia regularmente convocada.
Atenção ao detalhe técnico: O quórum de 2/3 refere-se à totalidade dos condôminos aptos a votar no condomínio, e não apenas aos presentes no momento da assembleia. Além disso, o edital de convocação deve especificar expressamente a matéria na ordem do dia.
2. Limites e Cuidados que o Quórum de 2/3 Não Resolve Sozinho
Embora a barreira formal do quórum tenha sido reduzida, a aprovação da mudança de uso exige cautela jurídica por parte de síndicos e proprietários em três pontos críticos:
A. Alteração de Fachada vs. Mudança de Destinação
Autorizar a atividade comercial não significa autorizar obras que modifiquem a fachada do edifício (como a abertura de portas em muros externos ou instalação de letreiros). A alteração de fachada afeta a harmonia arquitetônica e a valorização do empreendimento, exigindo laudo técnico prévio e aprovação específica conforme as normas da convenção.
B. Segurança e Sossego dos Moradores
Transformar uma unidade residencial em comercial altera o fluxo de pessoas estranhas no condomínio. A assembleia deve avaliar os impactos de segurança, ruído e circulação antes de deliberar.
C. Proteção da Minoria e Abuso de Direito
A minoria vencida (até 1/3 dos condôminos) que votou contra a mudança pode recorrer à Justiça se a alteração causar prejuízos desproporcionais ao sossego, à saúde ou à segurança das unidades vizinhas.
3. O Precedente do STJ sobre Airbnb e Locação por Temporada (REsp 2.121.055)
O alcance da regra do art. 1.351 do Código Civil não se restringe a comércios tradicionais de fachada. Em recente julgado promovido pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (REsp 2.121.055, Rel. Min. Nancy Andrighi), ficou consolidado que a exploração de unidades residenciais por plataformas de hospedagem por temporada (como o Airbnb) possui natureza comercial atípica.
Como o STJ Aplicou a Regra do Quórum
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A utilização do imóvel para locação atípica por temporada descaracteriza a destinação estritamente residencial fixada na convenção condominial.
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Portanto, a permissão ou proibição dessa atividade comercial atípica depende da aprovação em assembleia pelo quórum de 2/3 dos condôminos.
Esse entendimento reforça que qualquer atividade econômica que altere a dinâmica residencial do condomínio submete-se ao controle da maioria qualificada de 2/3.
4. Recomendações Práticas para Síndicos, Administradoras e Moradores
Para garantir a validade jurídica de decisões sobre comércio ou locações por temporada em condomínios, recomenda-se:
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Edital Transparente: Convocar assembleia com pauta clara e específica na ordem do dia sobre a mudança de destinação pretendida.
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Contagem Rigorosa de Votos: Certificar-se de atingir o quórum de 2/3 sobre a totalidade de condôminos adimplentes e aptos a votar.
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Avaliação de Obras e Fachada: Exigir laudo de engenharia antes de autorizar qualquer intervenção física nas áreas comuns ou estruturas externas.
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Atualização da Convenção: Formalizar a nova regra na convenção do condomínio e no Regimento Interno para evitar litígios futuros.
Conclusão
A Lei nº 14.405/2022 trouxe flexibilidade e modernidade para a gestão condominial. Contudo, a redução do quórum não anula a necessidade de cautela jurídica para evitar que a vontade da maioria fira direitos fundamentais de vizinhança, segurança e sossego.
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