Durante anos, proprietários, construtores e incorporadores enfrentaram uma das maiores controvérsias do Direito Registral paulista: a obrigatoriedade de apresentar a Certidão Negativa de Débitos (CND) previdenciária da obra para averbar a construção na matrícula do imóvel.
Enquanto a Lei Federal nº 8.212/1991 (art. 47, II) exigia a CND para o ato registral, o Supremo Tribunal Federal (STF) e o Conselho Nacional de Justiça (CNJ) já entendiam que condicionar registros públicos à quitação de tributos configurava sanção política e meio oblíquo de cobrança fiscal.
Em 2026, a Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo editou o Provimento CGJ nº 17/2026, pacificando o tema ao alterar as Normas de Serviço extrajudiciais.
Neste artigo, explicamos o que mudou na prática, por que a CND deixou de ser exigida para a averbação e quais os impactos dessa decisão para a regularização imobiliária.
1. O Conflito Histórico: Lei Federal nº 8.212/91 vs. Entendimento do STF e CNJ
Historicamente, o Cartório de Registro de Imóveis (RI) em São Paulo exigia a prova de inexistência de débitos previdenciários relativos à obra. O fundamento residia no art. 47, II, da Lei nº 8.212/1991 e nas Normas de Serviço da Corregedoria paulista.
Contudo, essa exigência esbarrava na jurisprudência consolidada do STF:
A Vedação às Sanções Políticas (ADIns 173 e 394)
O Supremo Tribunal Federal pacificou que o Estado possui meios próprios de cobrança de seus créditos (execução fiscal) e não pode impor restrições ao exercício de direitos civis ou econômicos como forma de coagir o contribuinte a pagar impostos (Súmulas 70 e 547 do STF).
A Posição do CNJ (PP 0004771-50.2020.2.00.0000 e PCA 0001566-37.2025.2.00.0000)
O Conselho Nacional de Justiça firmou orientação de que o Registro de Imóveis não deve atuar como órgão arrecadador ou coercitivo do Fisco, determinando que as Corregedorias estaduais eliminassem a exigência da CND previdenciária como condição para averbar reformas, ampliações ou construções.
2. O Que Mudou com o Provimento CGJ nº 17/2026 em São Paulo?
Para uniformizar a atuação extrajudicial com a jurisprudência nacional e garantir a segurança jurídica, o Provimento CGJ nº 17/26 alterou o subitem 120.3 do Capítulo XX das Normas de Serviço da CGJ/SP.
Principais Alterações Práticas:
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Fim da CND Previdenciária da Obra: O registrador imobiliário não pode mais formular exigência de CND do INSS para averbar a conclusão de obra, reforma, ampliação ou demolição.
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Documentação Exigida: Para a averbação, basta a apresentação do Habite-se, do Certificado de Conclusão de Obra ou de documento equivalente expedido pela Prefeitura Municipal competente.
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Aplicação a Conjuntos Habitacionais: A dispensa da CND também se aplica às averbações de construções de empreendimentos e conjuntos habitacionais (subitem 168.1).
3. A CND Acabou? O Que o Mercado Imobiliário Precisa Saber
A edição do Provimento CGJ nº 17/26 é uma vitória para a desburocratização e celeridade registral, mas exige atenção do ponto de vista jurídico e fiscal:
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Autonomia da Obrigação Tributária: A dispensa da CND refere-se exclusivamente à qualificação registral. A Receita Federal do Brasil continua com total competência para fiscalizar, lançar e cobrar eventuais contribuições previdenciárias da construção pelas vias administrativas e judiciais próprias.
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Separação de Planos: O Provimento separou a regularização física do imóvel no Cartório (que passa a depender apenas do habite-se municipal) da relação tributária do construtor ou proprietário com o Fisco.
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Auditoria e Due Diligence: Em operações imobiliárias e compra e venda de imóveis recém-construídos, a verificação da regularidade previdenciária permanece recomendável na fase de due diligence para avaliar riscos de passivos fiscais.
Conclusão: Desburocratização e Efetividade do Registro Imobiliário
O Provimento CGJ nº 17/26 encerra uma longa controvérsia no Estado de São Paulo, adequando o sistema registral ao entendimento do STF e do CNJ. A alteração reafirma a função precípua do Registro de Imóveis: conferir publicidade, autenticidade e segurança jurídica à propriedade, e não atuar como instrumento indireto de cobrança tributária.
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