A promulgação da Emenda Constitucional 132/23 e a recente regulamentação pela Lei Complementar 214/25 deram início à maior transformação fiscal da história recente do Brasil. Para o mercado imobiliário, setor marcado por contratos de longa duração e estruturas de Lucro Presumido, o novo “IVA Dual” traz desafios que vão muito além da simples mudança de nomes de impostos.
Se você gere uma imobiliária, administradora de imóveis ou holding patrimonial, a hora de entender os impactos do IBS e da CBS é agora.
O que é o IVA Dual (IBS e CBS)?
O novo sistema substitui o PIS, a Cofins, o ISS e o ICMS por dois tributos principais que incidem sobre o consumo de bens e serviços:
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CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços): De competência federal.
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IBS (Imposto sobre Bens e Serviços): De competência de Estados e Municípios.
A grande promessa é a não cumulatividade plena, permitindo que as empresas recuperem créditos tributários de suas despesas operacionais. No entanto, para prestadores de serviços, a conta pode não ser tão simples.
Impactos nas imobiliárias e administradoras de locação
As imobiliárias e administradoras, que hoje operam majoritariamente no Lucro Presumido, podem enfrentar um aumento na carga tributária efetiva. Como a base dessas empresas é a prestação de serviços (comissões e taxas de administração), elas possuem poucos “insumos” para gerar créditos tributários compensáveis.
Principais pontos de atenção:
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Aumento de Carga: A alíquota nominal do IVA Dual tende a ser superior à soma atual de PIS/Cofins/ISS para serviços.
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Compliance Digital: Exigência de sistemas de faturamento (ERPs) totalmente integrados à nova rastreabilidade fiscal.
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Fluxo de Caixa: A dinâmica de recolhimento e apropriação de créditos exigirá uma gestão financeira muito mais rigorosa para não comprometer o capital de giro.
O cenário para Holdings Patrimoniais e Locação
A Lei Complementar 214/25 trouxe um alento: um regime específico para operações imobiliárias. Para a locação de imóveis, está prevista uma redução de 70% nas alíquotas do IBS e da CBS.
Apesar do redutor, holdings familiares e empresas de gestão patrimonial precisam realizar um planejamento tributário preventivo. A neutralidade do novo sistema depende diretamente da capacidade da empresa em organizar sua estrutura societária para aproveitar ao máximo a nova sistemática de créditos.
A necessidade urgente de revisão contratual
Os contratos imobiliários de longo prazo (como o Built-to-Suit ou locações comerciais atípicas) não podem ignorar a transição tributária. É indispensável revisar cláusulas de:
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Repasse Tributário: Prever como a mudança da carga será refletida no preço.
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Reequilíbrio Econômico-Financeiro: Proteção contra oscilações bruscas durante a transição.
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Retenções Fiscais: Adaptação às novas responsabilidades de recolhimento.
Cronograma de Transição: Não Deixe para 2033
Embora a implementação total ocorra apenas em 2033, o calendário exige pressa:
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2026: Início da fase de testes com alíquotas reduzidas.
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2027: Substituição integral do PIS e da Cofins pela CBS.
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2029 a 2032: Extinção gradual do ISS e ICMS para entrada do IBS.
Nota Jurídica: Aguardar o fim da transição para agir pode significar perda de competitividade e exposição a contingências fiscais evitáveis.
Como podemos ajudar?
A reforma tributária exige uma visão 360º, unindo o jurídico e o contábil. Nosso escritório atua na:
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Análise de Impacto Fiscal: Projeção da carga tributária no novo modelo.
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Reorganização Societária: Ajustes em holdings para otimização de créditos.
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Auditoria de Contratos: Adequação de cláusulas à nova realidade do IBS/CBS.
Sua imobiliária ou holding já possui um plano de transição para a nova carga tributária? O planejamento estratégico hoje é a garantia de rentabilidade amanhã.
