A digitalização do mercado imobiliário deu um passo importante com a tokenização de ativos: o fracionamento de direitos sobre imóveis via blockchain. No entanto, uma decisão recente da 21ª Vara Federal Cível do Distrito Federal suspendeu a Resolução 1.551/25 do Cofeci (Conselho Federal de Corretores de Imóveis), que tentava regulamentar essa prática.
A decisão atende a um pedido do ONR (Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis) e reacende o debate sobre quem tem competência para legislar sobre propriedade e registros públicos no Brasil.
Por que a Resolução do Cofeci foi suspensa?
O ponto central da decisão judicial é a competência normativa. Segundo o magistrado, o Cofeci extrapolou suas atribuições ao tentar criar um “Sistema de Transações Imobiliárias Digitais”.
Os principais fundamentos da suspensão foram:
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Usurpação de Competência: Somente a União pode legislar sobre Direito Civil e Registros Públicos (Art. 22 da Constituição Federal).
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Risco de Sistema Paralelo: A criação de um registro digital privado de tokens poderia gerar duplicidade e confusão com o Registro de Imóveis oficial, que detém fé pública.
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Insegurança Jurídica: Atos normativos infralegais (como resoluções de conselhos) não podem alterar o regime de propriedade definido pelo Código Civil.
Tokenização vs. Registro de Imóveis: Entenda a Diferença
É um erro comum acreditar que possuir um token equivale a ser dono do imóvel. No Brasil, o sistema registral possui natureza constitutiva (Art. 1.245 do Código Civil).
| Característica | Token Imobiliário | Registro de Imóveis (Cartório) |
| Natureza Jurídica | Direito Obrigacional (Contrato) | Direito Real (Propriedade) |
| Eficácia | Entre as partes do contrato | Erga Omnes (Contra todos) |
| Garantia | Baseada em tecnologia Blockchain | Fé Pública delegada pelo Estado |
Conforme reforçado pelo Superior Tribunal de Justiça no REsp 2.141.417/SC, a propriedade só se transfere com o registro imobiliário. Sem o ato no cartório, o detentor do token possui apenas uma expectativa de direito ou participação econômica, mas não a titularidade plena do bem.
O Impacto para Investidores e o Setor de Inovação
A decisão não é um “não” à tecnologia, mas um chamado à legalidade estrita. A blockchain oferece imutabilidade e transparência, qualidades valiosas para auditorias, mas não substitui a função pública dos cartórios, fiscalizados pelo Judiciário (Art. 236 da CF).
Riscos para o Consumidor
Sem uma regulação federal clara (vinda do Congresso Nacional ou CNJ), o investidor pode ser induzido ao erro, acreditando que o token substitui a escritura pública. A suspensão da resolução visa proteger o mercado de práticas sem respaldo normativo que poderiam aumentar a litigiosidade e causar perdas patrimoniais.
O Futuro da Tokenização Imobiliária no Brasil
Para que a tokenização se consolide com segurança jurídica, o caminho deve ser a integração e não a substituição. O ONR já desempenha um papel estratégico na modernização do sistema registral eletrônico (Lei 13.465/17), e é através de marcos legais sólidos que a inovação deve avançar.
A incorporação da blockchain como ferramenta auxiliar para transparência e interoperabilidade, é bem-vinda, desde que respeite o pilar central do mercado imobiliário brasileiro: a fé pública registral.
Seu investimento ou plataforma de tokenização está em conformidade com as normas vigentes?
O mercado imobiliário digital exige cautela e acompanhamento jurídico especializado para evitar nulidades contratuais.
