A recente decisão da 21ª Câmara Cível Especializada do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) marca um passo decisivo para a modernização do mercado imobiliário e de crédito no Brasil. Com base na Lei nº 14.711/2023, conhecida como o Marco Legal das Garantias, o tribunal determinou que um Cartório de Registro de Imóveis realize o registro de uma hipoteca (garantia de segundo grau) em um bem que já possui alienação fiduciária ativa.
O que mudou com a Lei 14.711/2023?
Até pouco tempo, a existência de uma alienação fiduciária, onde a propriedade resolúvel do bem pertence ao credor (como um banco ou administradora de consórcio), criava uma barreira para a utilização do excedente de valor do imóvel em novas operações de crédito.
Com o advento da Lei de 2023, tornou-se permitida a constituição de garantias sucessivas sobre o mesmo imóvel. Isso significa que, se o valor do bem for superior à dívida original, o proprietário (fiduciante) pode utilizar o seu direito real de aquisição para garantir novos empréstimos, otimizando seu patrimônio.
O Caso Analisado pelo TJMG
No processo em questão, um proprietário de Belo Horizonte buscou registrar uma escritura pública de confissão de dívida com garantia hipotecária. O imóvel, avaliado em quase R$ 2 milhões, possuía uma dívida que comprometia apenas 52% de seu valor total.
Apesar da recusa inicial do Cartório e da Vara de Registros Públicos, o TJMG reformou a sentença. O relator, desembargador Marcelo de Oliveira Milagres, destacou pontos fundamentais:
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Autonomia Privada: As partes têm liberdade para pactuar garantias, desde que respeitados os limites legais.
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Coexistência de Garantias: Não há conflito entre a alienação fiduciária e a hipoteca sucessiva.
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Prioridade Registral: O registro deve ser preciso para garantir a “propriedade futura” do imóvel, que será consolidada após a quitação da alienação fiduciária original.
“A evolução dos registros de imóveis implica a dispensa de mecanismos burocráticos, inseguros e custosos para aclarar a situação jurídica da propriedade”, pontuou o desembargador Marcelo Rodrigues em seu voto.
Vantagens para o Proprietário e Investidor
Esta decisão abre portas para que proprietários de imóveis financiados possam:
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Acessar Crédito com Juros Menores: A hipoteca costuma oferecer taxas mais atrativas que o crédito pessoal.
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Alavancagem Patrimonial: Utilizar o patrimônio “travado” para novos investimentos ou capital de giro.
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Segurança Jurídica: O registro em cartório protege tanto o credor quanto o devedor, seguindo ritos claros de execução em caso de inadimplência.
Conclusão
A decisão do TJMG sinaliza que o Judiciário está alinhado com a nova legislação, priorizando a desburocratização e a eficiência econômica. Se você possui um imóvel com alienação fiduciária e precisa utilizá-lo como garantia em novas operações, o respaldo jurídico agora é muito mais sólido.
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