A tributação sobre a alienação de imóveis por empresas e holdings patrimoniais é um dos temas mais debatidos no planejamento familiar e societário. A promessa de pagar menos impostos ao vender um imóvel por meio de uma pessoa jurídica (PJ) atrai muitos investidores, mas o Fisco acaba de reforçar um alerta importante: manobras contábeis de última hora não funcionam.
A recente Solução de Consulta Cosit nº 95, publicada pela Receita Federal, consolidou o entendimento de que a simples reclassificação contábil de um imóvel não altera a forma como ele será tributado na hora da venda.
Se você possui ou administra uma holding patrimonial imobiliária, entenda o que muda e como proteger o seu patrimônio de autuações fiscais.
O caso analisado: Reclassificar “imobilizado” para “estoque” reduz o imposto?
O caso que gerou a decisão envolveu uma empresa tradicional que acumulou galpões e armazéns ao longo de décadas. Esses imóveis eram utilizados na própria operação da empresa e estavam registrados na contabilidade como Ativo Imobilizado (Ativo Não Circulante).
De olho no mercado imobiliário, a empresa alterou seu contrato social para incluir a atividade de “compra e venda de imóveis próprios” e reclassificou os galpões para o “Estoque” (Ativo Circulante), com o objetivo de vendê-los pagando menos tributos.
A dúvida levada à Receita Federal foi: a venda desses galpões deve ser tributada como receita operacional da atividade imobiliária (pelo Lucro Presumido) ou como Ganho de Capital?
A resposta da Receita Federal: O histórico do imóvel prevalece
A Cosit 95/26 determinou que a receita da venda de imóveis que já integraram o ativo imobilizado deve ser tributada como Ganho de Capital, e não pelas alíquotas reduzidas do Lucro Presumido imobiliário.
Para o Fisco, o que define a natureza do imposto não é a conta contábil onde o imóvel está registrado no dia da assinatura da escritura, mas sim a destinação econômica histórica que o bem teve dentro da empresa.
Se o imóvel funcionou como sede, filial, galpão operacional ou foi locado antes da empresa se tornar oficialmente uma imobiliária, ele atrai as regras de Ganho de Capital.
O Peso da Balança Tributária (Lucro Presumido)
A diferença financeira entre os dois cenários é brutal para empresas no Lucro Presumido:
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Pela Atividade Imobiliária (Presunção): Os impostos (IRPJ, CSLL, PIS e COFINS) incidem sobre a receita bruta total da venda, resultando em uma carga tributária efetiva que varia entre 5,93% e 6,73%.
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Pelo Ganho de Capital: O imposto incide sobre o lucro real da transação (Preço de Venda menos o Custo Contábil Depreciado). A alíquota combinada de IRPJ e CSLL chega a 34% sobre esse ganho.
O que isso significa para as Holdings Patrimoniais na prática?
Muitas famílias constituem holdings e integralizam imóveis antigos como forma de planejar a sucessão e otimizar as vendas futuras. Diante da Cosit 95/26, três pontos exigem atenção imediata:
1. A análise deve ser feita “bem a bem”
Uma mesma holding patrimonial pode ter duas regras tributárias diferentes coexistindo. Os imóveis adquiridos ou construídos diretamente para revenda usufruem da tributação menor do Lucro Presumido. Já os imóveis trazidos do histórico familiar ou de empresas operacionais antigas tendem a cair na regra do Ganho de Capital.
2. O Planejamento Tributário deve ser preventivo
Mudar o objeto social da empresa e alterar o balanço contábil às vésperas de fechar o negócio imobiliário tornou-se uma estratégia de altíssimo risco fiscal. O planejamento societário eficiente deve ocorrer antes da aquisição ou da destinação inicial do bem.
3. Atenção à IN RFB 1.700/17
A Receita Federal baseou sua decisão no artigo 215, § 14, da Instrução Normativa 1.700/17. O dispositivo deixa claro que a reclassificação para o ativo circulante com o propósito de venda não desfigura a natureza original de ganho de capital do ativo não circulante.
Tabela: Comparativo de Estratégias Fiscais após a Cosit 95/26
| Cenário do Imóvel na Empresa | Classificação Correta | Forma de Tributação | Risco de Autuação |
| Adquirido desde o início para revenda com objeto social imobiliário ativo. | Estoque (Circulante) | Alíquota Presumida (~6,7%) | Baixo |
| Usado como sede ou filial e reclassificado para venda de última hora. | Imobilizado (Origem) | Ganho de Capital (Até 34% sobre o lucro) | Alto (Se tributado como estoque) |
Conclusão: Segurança jurídica acima do otimismo fiscal
A Solução de Consulta Cosit 95/26 serve como um balde de água fria em planejamentos tributários improvisados, mas traz previsibilidade para o mercado. Ela confirma que a Receita Federal utiliza ferramentas de cruzamento de dados para auditar o histórico patrimonial das PJs.
Para empresários e famílias estruturando holdings, o caminho seguro exige governança jurídica especializada, capaz de blindar os atos societários e definir a exata modelagem fiscal de cada ativo antes que a alienação ocorra.
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